【主持人】：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们先生们，大家下午好！非常高兴大家今天能够相聚北京万通中心，参加由全经联写字楼专业委员会、北京写字楼信息网与北京万通中心联合举办的2009绿色写字楼高峰论坛。首先介绍一下，我是全经联副秘书长姜炜，非常荣幸担任本次论坛的主持人。与大家一起研讨中国绿色写字楼发展的现状与未来。今天论坛的主题是“中国绿色写字楼标准”，接下来的两个小时中将有8位演讲嘉宾从不同角度阐述他们对中国绿色写字楼标准的见解。全经联写字楼专业委员会将正式颁布“2009绿色写字楼回顾与展望报告。
首先向大家介绍一下出席本次论坛的各位领导及嘉宾： 【主持人】：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们先生们，大家下午好！非常高兴大家今天能够相聚北京万通中心，参加由全经联写字楼专业委员会、北京写字楼信息网与北京万通中心联合举办的2009绿色写字楼高峰论坛。首先介绍一下，我是全经联副秘书长姜炜，非常荣幸担任本次论坛的主持人。与大家一起研讨中国绿色写字楼发展的现状与未来。今天论坛的主题是“中国绿色写字楼标准”，接下来的两个小时中将有8位演讲嘉宾从不同角度阐述他们对中国绿色写字楼标准的见解。全经联写字楼专业委员会将正式颁布“2009绿色写字楼回顾与展望报告。
首先向大家介绍一下出席本次论坛的各位领导及嘉宾：
全国工商联房地产商会执委会主任、精瑞（北京）不动产研究院院长张雪舟先生
全国工商联房地产商会副秘书长黄岚先生
全国房地产经理人联盟秘书长兼写字楼专业委员会主任杨乐渝先生
北京万通时尚置业有限公司总经理王莹女士
世邦魏理仕北京分公司总经理隐尹宝军先生
九里地产机构，鄂尔多斯普泰房地产开发公司副总经理李久军先生
万通地产商用事业部总经理许梁坤（音）先生。
今天到场的各位同仁有很多都是知名人士，时间关系这里不一一介绍了。再次欢迎大家的光临。
本次论坛举办得到了全国工商联房地产商会，北京万通中心和各媒体同仁的大力支持，在这里向你们表示衷心感谢。现在我宣布2009绿色写字楼高峰论坛正式开始！
众所周知全国工商联房地产商会是国内推动绿色建筑发展的主要力量之一，下面有请全国工商联房地产商会执委会主任、精瑞（北京）不动产研究院院长张雪舟先生，演讲主题是：公共建筑低碳评估体系与绿色写字楼标准。
【张雪舟】：各位嘉宾大家下午好！给我定了一个题目是“绿色写字楼标准”，但是我想这是我们下一步要达成的目标。今天我从低碳建筑评价体系的角度介绍一下我们商会做的一些工作，关于我们低碳评价的前期调研工作，真正的标准接下来再出来。
从中国房地产来说，低碳是目前我们不得不关注的话题，也是我们下一步转型的方向。昨天国务院会议说，整个宏观调控出现了新的方向。现在很多企业很关注的就是绿色低碳会增加成本，但是目前算出来成本10%还不到，这和目前几千元上涨的地王来说是很小的比例，如果能够把地价的增长转变成良性和带来长久收益，有利于国家健康发展方面，是否能够把我们的绿色、低碳的一些指标体系放进去，能够把土地取得的标准多增加一些，或者是把绿色可持续发展的权重增加，而不是仅仅靠钱多拿到土地，这也许能够推动房地产行业价高者得的土地的获取方式，推动房价上涨的这样一个机制就可以进行调整。所以，利用节能减排，绿色低碳可能就是一个很好的契机。
下面我重点介绍一下商会做的重点工作。我们商会原来做的是绿色生态，今年做的绿色低碳住区的评价体系，这也是做的非常诚实。这是从2001-2007年分别修订了几次。今年绿色低碳也是在《绿色手册》基础上做的工作，在座大家都比较熟悉了，我们这里不详细讲了。建设部的绿色《导则》到我们最终的内容都是大同小异的，分成选址与住区环境、能源与环境、室内环境质量、住区水环境、材料与资源等环境。这样一个主题在相当长的时间内都是整个房地产或者是建筑业应该遵循的可持续发展的主题，但是在不同的时期，可能会强调一点不同。在2003年非典时大家关注的是室内的气环境、空调冷凝水如何搜集和无害化处理。去年的汶川地震大家关注的是选址问题，灾区有很多建筑本身没有问题，但是因为选址有问题，旁边有滑坡或者是地质条件非常差，再坚固的建筑经不起自然的冲击，所以选址也是很大的一个问题。
今年大家最关注的是节能减排和碳排放的问题。联合国会议现在还没有结束，但是这次会议对未来的经济的发展肯定会超过《京都议定书》。明年开始，节能减排、二氧化碳的问题都会成为中国政府一个非常强有力的指标体系，就像我们“十一五”二氧化碳提出减排的标准，这在明年和后年是我们房地产行业不得不面对能源和环境的一个主力军，这个系统可能是我们明年关注的焦点。这是绿色的一个大的理念，但是并不是关注这一点就放弃其他的重点，比如说水环境也是最特殊的，所有的城市都存在了水缺乏的问题。水是制约了我们发展的很重要的因素。目前我们关注的是碳，水这块也是非常重要的。
所以，从今天谈到绿色写字楼，真正绿色写字楼除了节约能源，减少污染外，很重要的一个是写字楼的办公环境和空气质量。这长期以来都是一个问题，而且是发达国家也没有解决的问题。我们现在的写字楼照着发达国家在建，但是这些问题始终没有解决。绿色写字楼不光是节能减排的问题，还有一个健康舒适的室内环境的问题。这是我从一个大的绿色、可持续的概念来介绍一下。这是我们做的一些住区的示范项目。
今年我们在继续修订绿色生态的基础上，很多机构包括清华的专家也提出，是否把哥本哈根这样一个重大事件考虑进去，在我们修订时能否把二氧化碳的低碳目标放进我们的评价体系中来。经过了协会半年多的工作，我们形成了“绿色低碳住区评价体系”。在制定过程中我们参考了很多，因为全世界有一个CDM的减排交易机制。它对行业、企业都有一些评价体系，但是唯独对住宅和建筑的温室气体排放没有评价体系，包括写字楼和住区。所以我们会面临一个难题，就是没有可借鉴的。比如说在当年我们有一个绿色建筑标准。但是在减碳方面，我们年初做工作时并没有可借鉴的，所以我们想自己走一条中国路，我们借鉴一些国际经验，但是要体现一些中国特色。我们在做绿色住区标准的时候，我们虽然参考发达国家的很多，但是大家一看除中国以外都是发达国家和发达地区的。在发展中国家来说，我们的发展模式和发达国家不太一样。所以在做绿色方面，这次的哥本哈根会议强调的是减排，但是发展中国家还没有完成工业化，还没有达到发达国家的水平。目前第一步的事情不是减排而是发展，至少要达到一定的发展程度以后，才可能像发达国家一样在现有基础上减排。
所以，绿色和低碳在中国来说，第一步仍然是发展，是提高经济水平，提高舒适度，提高人均居住质量，而不是说为了保护环境，降低生态水平。但是在提高的同时，我们要尽可能的减少资源的浪费，尽可能的保护环境，尽可能的体现人与自然的和谐。所以，第二个就是在制定中国的低碳，无论是住区还是公共建筑，我们想在绿色生态的基础上。现在很多的住区达不到绿色生态。一个极端的例子，农村的茅草屋没有采暖和空调，能耗是零，但是它这个能叫一种现代生活方式吗？根本达不到绿色生态的基本需求。现在在城镇的住区和公共建筑发展上，第一步还不是把碳消耗减下来，第一步还是使更多的建筑能够达到绿色生态的要求，在这个基础上评价能否减碳，所以没有一个绿色生态的前提来谈减碳是没有意义的。
第三，有很多公式。建筑能耗有了，其他的有了，包括交通还没有可以量化。这次我们做评价不再是一个定性的评价，应该是一个定量的评价。所谓的定量不光是一个百分比，也不是一个绝对数，后面会讲10公斤、20公斤还是30公斤，量化在将来国际交易中是一个减排的绝对值来进行交易的，所以必须要量化。但是目前条件不同，所以我们采取开放式的平台，逐步引用量化的指标。目前我们有四个指标量化了，还有一些指标在量化的过程中。
第四，低碳是以谁为基准？这个很巧合，我们当时在做的时候也是在整个国家的战略步骤方面。住区减碳主力军当时主要是建筑能耗，当时我们考虑是否以建筑部公布的50%为基准线，在这个基础上再来对比。正好这次中国政府发布的也是以2005年单位P二氧化碳减排为基准线，这个也是不谋而合，当然我们想建筑部这一指标的出台也是有技术考量的。适合这个基准线，肯定是以中国和中国政府的，以2005年的标准。而不会以美国、德国或者是联合国的数据来作为我们的基准线，这也是非常重要的。
制定原则就是量化减碳指标，建立基本值，并计算节碳的总量。当然现在我国反对国际交易中碳税的提议，但是这个阶段性在中国仍然处在发展中国家，我们这件事情，作为中国的立场一定要反映，但是在国内欠发达地区，对高能耗产业来说，碳税并不是一件很容易的事情。某种碳税如果达不到还是不要做。现在很多省是50%、60%，还在往高的方面走，量化就是一个依据。目前已经能够量化的就是住区建筑的节能碳指标，包括常规能源这样一些指标。第二是住区绿化系统碳指标。第三是住区接水碳指标，这是我们首创的，在水的碳方面总量在整个里面占的比例只有百分之几，但是水的问题是非常大的，所以我们坚持把水的碳指标放进去。第四，住区交通碳指标，我们指的是区域内交通，而不是城市交通。城市交通我们非常想放进去，但是很遗憾找了很多模型都没有大家公认的或者是比较过硬的一些指标和计算方式。小区旁边有三、五条公交线出行肯定是不一样的，但是目前节多少碳还是要把区域内的指标放进去。目前建造的碳指标，包括建设过程中减少的问题，选择更好的工艺问题，这个工作还正在进行中。
这里是建筑节能及相应的二氧化碳减排量。现在大家都知道每个地方都有标准，建筑物的标准模型，按照这个标准模型可以得出很多系数，按照建筑减持标准就可以算出二氧化碳减排量。但是这个数还是规划值，还不是实际值。实际值在联合国来说是要求测量的，而不是计算的。目前我们第一步先做到规划值，按照你的规划方案，碳排放和实际值是什么关系。
节水这里面分两块，少用了多少自来水，这是需要能耗的。另外一套是污水处理，我国目前传统的污水处理方式，实际上是一个增氧减二氧化碳的处理方式。因为我们目前采用的处理方式会产生二氧化碳，因为原来二氧化碳不是污染的。我们水的减排是减排，排出二氧化碳，但是现在二氧化碳受到了限制，所以我们想在小区、住区和城镇的水处理方面提出一个新的思路，排出二氧化碳不是一个正确的思路了，而是通过一些低碳的处理技术能够使二氧化碳排放减少。一个是自来水，一个是污水，这也是首创的。
绿化方面和公共建筑稍微弱一些。大家现在更关心小区绿化率，但是这里评价的不是建筑面积，而是编辑二氧化碳固定量。绿化最主要的功能是吸收二氧化碳产生氧气，在我们的评价过程中，乔木和灌木的原生态的绿化，人工修剪的草坪40年二氧化碳零，绿色草坪很好看，但是对于二氧化碳的效果一点都没有。所以这里我们并不是评价绿化的面积，而是二氧化碳的吸附能力。
交通，我们目前提出了一个措施，即在住区内把配套措施合理配置，使住区内的交通减少。我们提出一个口号，每辆车每天少开一公里，在住区内每天少开一公里这是可以算出来。通过我们的资源配置，通过设施的配置，能够达到。一公里至少可以算出来它的二氧化碳是什么样的情况，这是目前低碳交通的减排情况。
这样我们可以算出节能节水绿化交通这四个系统，把这四个减排量加一块，就是我们低碳的绝对减排量。同时，我们也可以做一个评价，拿减排量除以标准值可以计算出百分比。
这是我们现在正在做的一项工作，我们单位建筑材料在生产过程中二氧化碳排放是不一样的。这中间可以带给我们建筑业一些思考。公共建筑用得比较多的是钢材，住宅产业化曾经有一段时间提出钢结构，钢产量比较大，这样提出钢结构更适于产业化，更适用于工厂建造。但可以看到钢材和混凝土、木材相比它的二氧化碳排放量达到10倍以上，所以钢结构在未来低碳要求下是不是我们首选的产品。最近，我看了加拿大和美国的几个低碳和零碳的，他们基本都是木结构。
建造过程中的二氧化碳排放，还有在设计过程中的二氧化碳排放。原来鸟巢比较大，前面还做了一排袋子，但是因为造价的问题把袋子取下来了，这也是我们建造低碳建筑的一个主要的方面。
我们商会2002年以后做了很多示范项目。评价体系出来以后，我们拿着最近两三年做的一些绿色示范项目做了一些验算，公共建筑下一步也要经过这个过程，目前我们缺少这个对象，今天我也是来这里号召大家共同加入这个体系。
这是上海项目，绿色率43%，节能率56.2%，它能够产生热水，它在阳台空调机挡板上采用的是太阳能，所以虽然是高层但是每户都有太阳能热水，所以节能达到每年18公斤每平方米，整个项目每年节碳6300吨，这些节省下来的碳可以换算成煤气和电等等。天津的项目是5000多吨，200多万。还有广州等10个项目。大家可以看到右边的减碳量的合计，最高是一个常州的项目，因为常州是采用了太阳能发电的措施，所以是最高的。太阳能能源使用与否对减碳会形成一个正面关系。这些项目都是一些绿色项目，首先这些项目达到了绿皮书的要求，在这个基础上平均下来每个项目节省20公斤。
这个数据什么含义？如果推广到全国来说，每年既有住区100平方公里，按照20公里每年改造，住区已经量化的四个系统每年可以达到节约运行费1000亿元，商业建筑占我国建筑总量25%，传统意义上大家都知道商业建筑的能耗几乎是住宅建筑的10-15倍。未来10年以50亿平方米每年减碳空间达到10亿元，这是住宅的五倍。把这些都加在一起，每年我国减碳14亿吨，节约费用达到7000亿，这个数据是非常节能的。
今年我们在年会上，包括在年会之后的所有场合，我们提出了一个绿色低碳的节能倡议，这是和我们很多企业参与相关，我们要促进房地产业的发展，不是说低碳，而是要真正的实施。我们还要整合金融，有金融支持，才能支持企业来做。同时我们要开展示范项目。
公共建筑这块我们简单过一下，现在分成商场、宾馆、写字楼和综合性的商务楼。这里的过程我们不讲了，介绍一下结论。不同类型的公共建筑耗电量差别比较大，同类型的耗电量差异较大，相互之间可相差2倍以上。采暖能耗很低，电是能耗的主要部分。不同类型的公共建筑分项耗电量构成比例存在一定差异，但空调系统和照明是电耗的两个主要组成部分。空调系统的风机、水泵耗电量偏高，在比重上甚至超过了冷冻机。刚才我们讲了住区体系比较成熟了，写字楼是我们11月份开始的工作，也和全经联开了几次会议，和专家一起探讨过，现在我们的评价体系也提出一些指标，但是目前我们缺乏拿具体项目验算，比如我们有一些绿色住区建筑来验算。写字楼中的基本值是多少，是否也应该定为50%？第二，哪些写字楼可以进行验算？哪些写字楼是绿色的，目前这个对我们商会的研究来说接触比较少。今天很高兴有很多机构和开发企业、物业企业参加今天的会议，下一步希望我们商会和全经联一起，能够把以写字楼为代表的公共建筑节能减排的验算工作算出来。刚才讲了，我们只是拿住区项目做一个参考，但写字楼的潜力是非常大的。这里面还有一点写字楼和住区的差别，我国住区建筑能耗水平确实比发达国家要差不少，昨天顾会长说是三倍，我想可能到不了三倍，但是我们住区实际能耗只有发达国家的三分之一和四分之一，这是因为我们的生活习惯，我们很多老人装了空调也不是24小时开，发达国家空调一天24小时开。但是写字楼不同，我国的写字楼实际能耗比较高。这是和我们写字楼全天候运行和设计不合理等方式，耗能非常大有关系。写字楼这块现在来做节能减排的潜力，从绝对数和实际效果来说，可能比住区应该更有潜力。
今天，很高兴有机会到这个场合和大家交流，也希望我们今后的工作能够获得在座各位的支持，包括媒体界的朋友，经过大家的宣传，才能让更多的企业认识到节能减排的重要性。写字楼都是一些白领，这个层次的人对于国家战略应该是非常支持的，而且是非常能够理解的。这样一些客户群能够更好的帮助业主把节能减排事情在公共建筑进行推广。谢谢大家！
主持人】：感谢张院长给我们这个论坛开了一个很好的头，把低碳这么一个前沿概念进行了相对比较完整的阐述。全经联写字楼专业委员会作为国内写字楼的首个专业机构，下面有请全国房地产经理人联盟秘书长兼写字楼专业委员会主任杨乐渝先生进行演讲，演讲的题目：共同行动，推动写字楼的可持续发展。
杨乐渝】：尊敬的各位来宾，大家下午好！今天全经联写字楼专业委员会的委员们，写字楼投资开发和设计的同行们，以及关注写字楼的媒体朋友们，探讨如何建设绿色写字楼，如何在公共建筑中推进低碳评价标准，打造绿色写字楼的话题，这对于推动中国写字楼的发展具有非常强的现实意义。在北京CBD这篇寸土寸金的土地上，它的价值令人思考？这片土地将带给这个区域和城市什么样的价值，这片土地将带领大家什么样的感受，将带给大家什么样的期望？全球生态环境的急剧恶化，已经让全球成为一个利益共同体，传统工业化的发展模式不可持续，人类社会的生活和生产方式都面临着向低碳社会的转型。中国，作为全球二氧化碳的最大排放国，已经向世界承诺到2020年到2050年相比，减排40%，二氧化碳的目标，这样的转型对占中国建筑25%的写字楼来说还需要思考。我们今天在北京CBD看到不同的开发商，不同的建筑，这些不同的写字楼由于出生和成长的路径不同，也必将有完全不同的未来。在中国这个时代，写字楼的价值究竟是什么？它的方向和未来在哪里？写字楼物业是公司成长的载体，是城市经济与城市形象的重要组成部分，也是都市人生存的社会空间。写字楼不仅具有经济层面的价值，同样也具有社会层面和生态层面的价值，这些价值需要找到共赢的平衡点，这正是写字楼物业长期升值和可持续发展的保证。
种树和载果是两种不同的开发方式和态度，这将从根基上决定写字楼的命运。当我们把写字楼看成是生命传承和可持续发展的能量生命体，而不仅仅是可出售的商品时，它在未来回馈我们的价值，无论是城市价值、商业价值都将远大于我们获取的短期利润。我们欣喜看到，越来越多的开发商开始了种树的行动，全经联写字楼专业委员会也是这一行动的产物。全球知名的物业机构、写字楼的供应商们怀着一个共同的愿望走到了一起，探索中国未来写字楼发展之路。
中国写字楼发展只有短短20多年的历史，但是写字楼在城市经济和社会发展中，在产业升级与结构调整中，在促进公司与产业的发展中发挥着越来越重要的作用。写字楼的开发商和运营商们在实践中积累了许多丰富的经验，积累了成功与失败的案例。写字楼专业委员会的使命就是要从实践出发，研究和总结这些经验和案例，逐步探索出一条中国写字楼的产品与服务标准。同时，这也是我们每一个从事写字楼开发与经营的房地产经理人的责任。
马斯洛先生说要研究跑步，就要研究跑得最快的。让我们再回到前面那个问题，我们要问的是，这个时代这个中国什么样的写字楼是好的写字楼，什么样的写字楼是有价值的？我认为一个好的写字楼从功能层面是能为城市创造价值，包括形象价值和经济价值，能为客户创造最大生产力和品牌价值，能为员工创造绿色办公环境的写字楼。从产品层面是能够保证写字楼价值功能的最优实现和土地价值相匹配，满足生态性和社会性要求，并有不断调整成长潜力的能动的写字楼。从资产层面是能够随着经济社会和城市的发展，通过良好的经营，持续保值增值的写字楼。功能、产品、资产可能是我们观察写字楼的三个维度，或许这三个维度可以成为我们系统认识写字楼的基础框架。从三个维度出发，我们可以归纳总结出10个评价写字楼的价值标准。那就是区域与地段，城市资源的整合度，形象与环境，办公空间与非办公空间，技术系统，业权、客户类别与档次，租金与出租率，物业经营管理，最后是碳排放指标。在这十个指标体系下，还可以分解出更多更细的指标。同样，每一个指标又都可以通过这三个维度，三个座标来进行检验和评价。这个指标体系所提供的是一个讨论性的框架，所起到的是一个抛砖引玉的作用，它是我们建立基础研究框架已达成价值和行动共识的第一步。应该讲，它还远不完善，需要各位同仁不断的实践、讨论来深化，需要案例的积累和总结来加以修正，需要通过借鉴国外成熟写字楼标准来加以完善。
写字楼功能、产品、资产的三个层面，三个维度的核心在于能动与发展。这就是我们常说的可持续发展的能力，或者叫可持续生命力。我们知道在中国的文化中，绿色意味着生命，意味着旺盛的生长能力，所谓绿色写字楼正是这样的有能量、可持续发展的写字楼。绿色写字楼正是未来写字楼发展的方向，也是未来写字楼的价值所在。同样，把绿色的含义进一步细化到上述的10个指标中，再细项上做更多的量化，做可以更多比较的工作，对于中国写字楼标准的建立具有重要的意义。
我们还刚刚开始，我们还有大量的基础工作需要做，在全球一体化的时代背景下，我们还必须理清各种概念，如绿色并不等于低碳，5A也不能成为写字楼产品的标准，我们还需要处理好各种写字楼开发经营中的种种复杂关系。比如在写字楼的商业功能和社会性、生态性之间，在土地和产品之间，在现实发展和绿色目标之间，在形象力和节能性之间，在舒适性和环保性之间找到平衡和共赢的途径，从而逐步形成中国写字楼的统一价值标准。这是一项艰巨的工作，但是重要的是我们开展了务实的行动。
全经联正在推进的低碳标准建设，这一标准对确立写字楼物业的碳排放标准的建设，具有战略意义。希望更多的写字楼开发体，写字楼运营商参与到这项工作中来，成为第一批验证的项目。同时，全经联写字楼专业委员会研发的国内第一份专业写字楼信息产品《写字楼资讯》也将绿色写字楼作为一个专门的模块，反映了国内外绿色写字楼、低碳建筑的最新发展趋势，并由专业研究员进行了专业的分析。
各位来宾，建立中国写字楼的价值标准，推动中国写字楼的可持续发展，需要整合各方专业的力量，建立共识组织机制，充分发挥相关各方的积极性，共同行动才能逐渐达成目标，全经联写字楼信息委员会，与万通中心共同举办的2009绿色写字楼高峰论坛，不仅是我们决心的表达，更是向全国写字楼行业的同行们发出共同行动的呼唤。相信只要我们共同行动，坚持不懈努力，就一定能为中国写字楼的可持续发展做出有价值的贡献。最后，感谢万通中心对本次论坛的支持。谢谢大家！
【主持人】：下面有请刘凯先生演讲，他的题目：制定中国绿色写字楼标准对于企业选址的意义。
刘凯】：各位朋友大家好！我们知道国际能源机构在去年发表的世界能源报告当中提出，经济发展中的中国，二氧化碳排放量已经超过美国，是排在了世界的首位。我国也是在今年11月26日宣布到2020年把单位GDP的碳排放在2005年基础上减少到40%和50%。房地产行业一是开发量非常大，消耗的能耗也非常高。有数据显示，建筑能耗占到我国全社会能耗总量40%，刚才张院长也谈到了，我们写字楼行业在建筑当中的消耗能耗可能会更大。
房地产行业也是采取节能减排相对而言成本最小的一个行业。所以，房地产是低碳经济中非常重要的一个行业。社会各界包括政府部门，包括商会协会，还有开发商对房地产的节能减排和绿色低碳都非常重视，也做了非常多的工作。比如，我们的东扩提出建立全球首个低碳商务区，东城区提出要计划成为北京首个碳交易试点城区。
推动低碳建筑和绿色办公需要倡导更需要践行，同时还需要集合行业内有社会责任感的优秀企业和媒体，通过资源整合共同努力才能够完成。我们也知道，在哥本哈根全球气候大会期间，召开这次绿色写字楼高层论坛，对整个中国写字楼行业可持续发展有着非常重大的意义。我相信，必将产生非常重大的影响。万通地产、招商地产、中海地产这样一些有社会责任感的开发商，已经在行动起来，发起了“绿色地产运动”。
张院长也给大家介绍了，商会公共建筑减碳评价体系现在也在制定当中。全经联写字楼专业委员会也发起了关于中国绿色写字楼标准的研讨。万通中心这一块，在前一段时间也发起了携手客户贡献绿色办公楼的行动。这么多的商会、媒体和房地产企业，大家都行动起来，我们绿色写字楼工作下一步应该有一个非常好的基础。
我们认为所谓的低碳建筑概念，有两个含义。一个是指在建筑材料与设备制造施工建造，和公共建筑物使用的整个生命周期内减少能源使用，最重要是提高能效，降低二氧化碳的排放。另外一个就是在施工过程中采用对环境友好的技术和材料，节省材料，目的是减少对环境的污染。我们认为，推动公共建筑，包括写字楼行业减碳评估体系，还有绿色写字楼标准的工作，需要注意三个结合。
第一，标准制定要和房地产开发企业商业利益相结合，从整个成本核算体系来看，绿色建筑必须在可持续发展方面表现良好，也就是说绿色建筑要控制成本，并且能够提升开发商的品牌形象和商业利益，如果只考虑绿色低碳，而没有可预见的商业利益，开发商往往不会为一个行业标准来买单。我们建议需要探索建立绿色建筑，包括奖励三项资金，在招标政策和资金补贴方面给予一定的奖励和优惠，这可能要和政府方面有一些呼吁。
第二，低碳写字楼标准要和目前写字楼市场现状相结合。北京目前写字楼总数在2500家左右，中档写字楼占了70%，绿色低碳标准也要考虑中档写字楼实际情况，让他们参与进来，通过改造达到一定绿色减排目标。所以，建议标准制定要分开层级。
第三，绿色写字楼标准制定要和最终使用者，即企业用户相结合。在写字楼结构设计、建筑材料、使用寿命上要充分考虑到最终用户日常办公行为、方式和建筑技术系统是否匹配，是否实用和人性化。上个月，我们曾经在网上做过一次网络调查，400名网友参与，调查显示在相同条件下绿色低碳写字楼获得了更多企业用户欢迎，数据接近90%。更重要的是这90%中70%的用户选择了接受10%以内，也就是因为绿色和减碳所产生成本的溢价。因此，我们建议绿色减排目标要和实际企业用户目标和一系列利益相关者的目标成为一个和谐整体。
大家对写字楼信息网都有一些了解。明年，我们会利用目前五大服务体系，包括资讯体系、导购体系、数据体系、互动体系、品牌服务体系与政府主管部门、行业协会、房地产开发企业、金融机构、顾问机构在明年共同倡导低碳建筑和绿色办公，以强烈社会责任感推动中国写字楼行业低碳、绿色化进程。同时，也推动全行业的可持续发展。谢谢大家！
【主持人】：刘总给了我们一个很有意思的概念，他把客户作为行业利益相关者。这是很好的提法。
接下来我们请出北京万通时尚置业有限公司总经理王莹女士介绍一下万通中心对于绿色写字楼方面的实践经验。有请！
【王莹】：首先我代表北京万通地产和万通中心欢迎大家来参加2009绿色写字楼高峰论坛。大家都知道，万通地产是从2008年开始就以绿色公司企业公民为主题，推出自己的绿色公司概念，我们把建立一个符合国际规范的绿色公司作为公司发展的长期概念。
绿色在万通是一个动态的绿色，不仅是绿色节能环保，还有对社会、企业、个人的责任的绿色，还有包括对产品标准，绿色施工管理，绿色供应商管理，绿色市场营销的绿色概念。2008年经过董事会批准，我们决定每一年以万通地产税后利润0.5%作为万通公益基金会的捐款，这笔钱用于万通公益基金会，很大一部分用在绿色节能环保探究和项目具体实施上。万通公益基金会从2008年到现在已经做了一些具体的项目，包括社区垃圾探索项目、参与生态社区示范项目、什刹海社区改善项目、生态社区建设综合试点项目、参与式绿色办公室行动项目等。
除了公益基金会，在万通还有专门的产品研发中心、设计中心、工程管理中心、成本控制中心，还有其他各个项目都在执行着万通地产绿色设计的策略，我们分成商业和住宅两部分。商品住宅是以生态家园、绿色都市公寓为主；商业运营是以万通中心为核心产品，做低能耗城市综合体的设计策略。这里我列出了绿色设计策略是因地制宜、就地取材、合理设计、适当技术应用，我们有以下的设计理念。具体除了这一年万通地产的工作之外，还有一个五年绿色工作规划目标。在这一年中，我们做了一个万通绿色原型屋，万通天津中新生态项目规划和设计。这里简单把我们五年计划的指标列在这里。开发总量预计1000万平方米，按绿色万通策略实施效果预计，项目可节约电15.3亿千瓦，居住建筑可节煤约70.56万吨，合计相当于减少二氧化碳排放总量约244.55万吨。这是我们五年规划的目标。
在万通地产绿色策略指导方针下，万通中心是一个有近12万平忙米写字楼项目，一共有4座。D座是从去年7月份开始由我们自己持有经营。我们从去年9月26日开始做的中介发布会，截止到现在出租率接近80%，同时在这一年终，从人员能力导向培训、管理和绿色办公行动中，我们做了一些事情。这是我们现在正在做的以及未来一年还要继续做的事情。
大家都知道L认证标准。大家都是经营写字楼项目的，其他和我们的住宅在开发和设计相关方面。这里有一个既有建筑的认证标准。我们的产品研发中心和工程管理中心有着一个评定说明，在评定标准是可持续发展场地26分，节水管理14分，能源与环境35分，材料和资源10分，室内环境质量15分，运营创新6分，地区优先4分，一共100分。我们的产品研发中心将根据评定标准做一些探究和研究，以及决定做一些改造工作。这是我们现在和未来在做的事情。
这里还有一个博玛的认证机构。万通不光是环保和节能，而且在人文和节能管理都在做一些工作。我们和博玛认证机构也有一些沟通。大家都知道博玛是关注写字楼物业管理以及舒适度和满意度的认证公司，我们也会按照它的指标（156分），包括了办公楼检查、办公楼维护、运转、业主满意度、业主居住者、社区关系、办公楼便利设施、能源管理、办公楼可答性、应急准备、办公类人员培训、环境管理、技术、社区服务进行探究，甚至增加我们的培训，看看我们是否真的能够达到国际认证标准的认证和奖励。
这张照片是我们经过了四个月时间大家进行沟通，于2009年9月2日做了一个万通中心绿色办公楼行动的开幕式。在这中间由万通中心的万通时尚置业和地球村、万通鼎安国际物业管理公司做支持，目前我们ABCD加起来一共有5000多客户，我们获得了客户大力支持，他们对我们也有很多工作上的配合。这个行动不是一个空的口号，而是从今年9月2日一直延续到2010年6月31日的，跨度有9个月的时间。计划中包括一纸回收、垃圾分类和减量、办公节电、为未来降温、健康办公、绿色办公室打造、换客集中营、绿色资源基金和绿色课堂的具体实施，接近每个星期和每个月在我们办公楼里都有这样一些具体的行动。
除此之外在今年6月份工程管理中心就开始为我们做以下几方面的探究工作：包括空调系统的冰蓄冷改造，空调主机、循环泵变频控制改造、空调采暖系统分区控制改造、照明节能灯具改造、公共区域照明太阳能光伏电池蓄能改造，以及扶梯节能改造和地下车库电能源改造，这些有的开始实施了，有的在工程管理中心做探究。这些工作也得到了北京CBD管委会的支持和认可，现在我们也在向他们申请改造的费用，CBD管委会对节能改造和减碳工作都给予了很大的支持，我们公司和他们有一些合作和费用申请，他们也给我们很大的支持。
这张图是一个园林改造图。我们这个楼已经是成型的楼，但是根据我们资产管理和绿色办公楼的方向，在成熟楼以后，我们根据客户需求和市场需求，还在做一个改造。这也是由我们的工程管理中心、设计中心和我们合作，为了加大园林面积，加大人员到这个楼的可达性和可视性的感觉，我们有这样一个改造。相信在改造以后，万通中心在我们的客户心目中能够体现出客户重要性，以及我们商业性写字楼经营管理的专业性。在12月25日左右，我们的写字楼园区亮灯就会亮起来。
这个楼是我们的屋顶绿化，这不是一个很新的课题。因为在万通中心ABCD四座中间有一个环形屋屋顶，之前有一些机房和零散的设施在上面，为了配合我们的绿色和节能环保、保温，我们从今年的5、6月份开始和我们的产品研发中心和设计中心研究，对这2488平方米进行了承重、保温、防水的探究。在11月15日，我们的设计方案已经出台，于明年3月份将会用30天的时间实施动工。
以上是万通中心和万通地产在绿色环保节能方面的一年来的工作，希望大家多给一些宝贵意见。谢谢大家！
主持人】：感谢王总的精彩演讲。在这里宣布一个好消息，万通中心已经成为了全经联写字楼专业委员会的法人会员，将和我们其他委员会机构，以及专家同仁共同推进制定中国写字楼产品与服务标准的这项工作。这项工作应该是意义深远的一件事情。
接下来两位演讲嘉宾都是写字楼项目操盘手，他们要和我们分享实际工作中的宝贵经验。首先有请九里地产机构，鄂尔多斯普泰房地产开发公司副总经理李久军先生演讲，演讲题目：绿色建筑操作实务。
李久军】：非常感谢万通地产公司以及全经联杨乐渝秘书长给我们这次机会。各位朋友，特别是地产界专业人士一起交流这个问题，我认为非常荣幸。现在我们讲绿色建筑，时髦一点的说法是低碳建筑，这是非常有意义的一个话题。
我国目前已经有一个《绿色建筑标准》，我在网上搜了一下，这个标准是2005年10月17日发布的征求意见稿。当时是国务院要做节约型社会所做的《绿色建筑标准》，这个标准出台是在2006年6颁布的。当时我做的项目社会各界也给了很大的支持和反响，当时我参加了一个大学生建筑文化节，发布了一个绿色倡议书。但是后来这件事情慢慢在很多企业中没有很好的推开，也没有像绿色标准推广的那么普遍。在今天我们大的现实环境下重新提这个话题是非常重要的。
今天我谈几个想法和大家交流，也可能我的想法自身都是矛盾的，大家不要见怪。
第一，节能是好事，但是要标准化、要规范。很多项目都会说自己是节能的项目，很多设计师也会把自己的作品节能理念提出来，一提出来就会很受欢迎。图上显示这个项目是我在2003年左右做的项目。我今天的题目是操作实务，我就给大家讲这个具体的案例。
当时我们做了北京市第一个双层玻璃幕墙写字楼。这是德国当时一个大牌设计师画的双层幕墙结构。假设这是夏天，屋内的冷空气能够通过两个红色双层玻璃幕墙、和通风口排出去，因为有双层玻璃幕墙阻隔，在办公室中不会感到玻璃很热，也没有热辐射，因为玻璃墙和外界之间是与室内温度相同的空气。当时我们推广了八个字“保温、隔热、节能、降噪”。两层幕墙肯定保温，两层幕墙中间加了空气肯定也隔热，节能我们之后探讨一下，降噪肯定也降噪了，一般家庭安装两层窗户就听不到外面的噪音了。这个项目早已经建完投入使用了。
这里面有一个问题，这是我们在建设过程中拍摄的工程照片，我们想把热风吸走的是什么工具呢？是一个粗的管道，把它安在屋顶的天花板中，每个空都是一个抽风的管道。但是，这些孔基本上是6-8个孔配一台抽风机。大家刚才看到那个设计，它可以通过这个设备把屋内污浊的空气抽出去，让两层玻璃幕墙间形成负压，差不多有一公分左右的缝隙，空气可以循环起来，想得当然是非常好了。怎么实现呢？就用刚才这个东西实现。那么我想给大家开一个玩笑，我们让杨乐渝主任拿10根烟卷刁在嘴上一起吸，看能够着几根。所以，运行起来的结果是这个楼一年四季就必须要开吹风机，这个楼是一个不能开窗的玻璃幕墙楼。第二，即使在夏天外边很热的时候，屋内要超大量的冷气才能舒服，因为有很多口抽不了风。夏天还好办，夏天屋内是大量喷冷气的，但是冬天很难受，客户在冬天给我打电话说请我蒸桑拿，因为这个楼在冬天朝南的方向双层玻璃幕墙照射进来很强烈的阳光，而冬天这个空气管网喷的是热风，屋内是热风，外面又阳光普照，不蒸桑拿才怪。当时在设计时，我们就向设计师提出这个问题了，设计师就在每个幕墙下边边沿的位置，每四个单元有一个开启扇，宽度相当于一个帆板，是一个窗纱，外面的风通过这个拐弯以后进入空气中，到了冬天这个帆板就成为了一个救星。但是只有坐在这个幕墙旁边的同事才能感到习习凉风吹进来。这个建筑，保温隔热解决了，节能没有做到，这么好的设计，节能没有做到，物业无法给我们计算运行当中的节能率，因为一年到头都要开风机，而且它开不了窗户，无法实现自然通风。即使是刚才说的小帆板，也是每隔四个单元才能进来一丝风。所以，当时我们问他保温降噪能够达到什么样的量化指标，保温能保多少？隔热能隔多少？这个东西因为是设计师吃螃蟹的，没有一个标准数据，所以到最后形成这么一个结果。
所以，这是我的观点，节能是好事，但是一定要有规范和标准化。如果有规范和标准，设计师拿出这个设计以后，我们就可以拿着标准对照，合格就实施，不合格就改进。同样是这个设计师事务所，在北京做第二个项目，他就把侧开窗非常重视。这个侧开窗从窗外到室内是互通的，开着窗就能有风进到户内，但是这个侧开窗向里开宽度60公分，也就是靠着幕墙60公分以内不能安装固定家具，这样无法出租这个房子。相当于这个大楼缩了一圈，只能有一些临时的活动性的家具，那么这样做完了，项目已经投入使用了，是北京市公认的使用率很低的建筑。第三个建筑正在盖，这是双层幕墙的节能图。册窗改为了30公分，这就解决了开窗和通风的问题。但是现在还是没有施工出来，还不知道结果。
我想说的意思，节能永远是建筑师、开发商、设计师不断追求的目标，但是在行业没有标准的情况下，即使大家有很好的愿景，也会是一次次的实验。每一次的实验做的是设计师，但是做投资的是开发商。所以，呼唤标准尽快制定出来，否则今天做了一个试探性的建筑，做了一个吃螃蟹的建筑，像刚才给大家讲的两个例子肠子都悔青了。这是我们第一个话题，我和大家交流的所谓的节能是好事，但是希望标准化和规范化。
第二，评价体系的影响力。
庸置疑全球最有影响力，推广做得最好的就是LEED认证，分为五大软件体系。目前，北京能够通过LEED建筑认证或者是预认证的只有十多个项目。为什么美国这个标准做得最好，影响力最大呢？我认为，第一，LEED的认证推广做得非常好，它实际上是一个系统化的工程。我们到美国出差见到美国的设计师时，他们拿出来的名片，除了自己公司的名字后面还注上了一个LEEDAP，设计师以自己作为一个LEED的会员为荣。他们已经把这个作为自己工作的一个方式。那么试问我国的设计师是否把节能当做自己的工作看待。第二，它能够在全球推广开来是因为美国地广人稀，在地理上它和我国有很多相似的地方，所以，它提出的标准，在很多国家都可以实现。英国为什么没有实现，因为英国的标准就是自己的标准，按照他们国内的现状，人员材料土壤和水土保持来做的衡量，其他国家很难实现。所以，这两个大的原因使得LEED能够推开。
这个系统很完善，好处除了我刚才讲的那一点，它还面面俱到。刚才张总讲到我们国家提出很多计算公式在量化这个东西，LEED一推出时就有很多量化的标准，另外它还提出了很多工具和软件，利用这些工具和软件能够把建筑得出一个结论。这些方面都是值得我们借鉴的方面，因为这个标准确实很好用，量化、标准又有公式。
在这个基础上，LEED评价体系也非常完善。它有各个方面，每个方面占多少分都比较完善，体系非常好。但是，我说两点个人看法。LEED认证目前在国内基本上都是靠中介来完成的，所谓顾问公司，他们到美国跑资格然后来中国做服务。中国人比较聪明，有一个策略的问题，就是有一些分一定能够得到，有一些分通过努力可以达到。比如说大楼要做无烟的，你可以在楼外设计一个区域，如果楼里的人到这个区域抽烟就可以通过。至认证之初是很严格的，在认证以后执行上有一些区别。这是我评价LEED标准的一些看法。
标准友好有坏，好处是开发商通过策略的执行和分析，不得不回到LEED的规范中来，比如说要求屋顶就是不能高反射，那么你是做低反射涂料还是屋顶绿化都要做，做了就可以达到节能减排标准了，这是良性循环。还有一种是有些能够凑合的。
标准我们也应该一分为二的看。但是认证成为一个市场的标准肯定是一个好事。眼前似乎看起来获得项目认证的标准不多，它作为一个社会责任怎么变成市场推广楼的卖点呢？大家这个弯绕不过来，但是当大家都想做这个认证时，这个标准也就推广起来了，这也是一件好事情。
第二，我对认证也有一点隐忧。现在的认证要求建筑商把所有的数据送到美国认证，我们从战略来考虑，轻松一点说，美国人对我们这边有什么楼都门清。将来如果有什么事的话，从国家安全角度考虑也是一个问题。在这个意义上呼唤国内自己的标准出来，这里面又要节能减排，又要考虑安全和方方面面的东西，肯定我们需要有各方面的标准出台。
第三，二、三线城市环保建筑。其实，论坛的号召稿中提出了二、三线城市的环保的问题，大家对二三线学大城市建高端写字楼，包括建高端商务建筑的一些担忧，这确实是一个问题。因为二三线城的发展现状，包括高端商务建筑的发展历程，恰恰被北京和上海要晚一些。但是这里有一个现实问题，他们也不太可能把北京、上海出台的最高端的写字楼搬过去，因为这些写字楼需要成本、设计。如果拿很高的成本来放到二三线城市，对应他们的租赁价格，这是开发商无法接受的。同样的楼放在不同的地方，如果投资回报相同，收到的收益是不一样的。
节能减排不见得就是花钱的事，有很多设备供应商、做空调和做系统的，可能如果我们在这上面有一个很好的标准和认证指标，我们就不是维社会优化论了。我们不能进入另外一个怪圈，为了绿色多花钱，这可能是一个问题，所以现在我们还没有更多的人研究这个事情。我们要联合国家的实际需求，也呼唤有一些新的建筑。
这个项目是鄂尔多斯最重要的一个综合建筑群，我的想法是想把这个项目做成当地一个绿色权，我们初步也会考虑引入LEED认证的事情，如果有更好的标准我们愿意解除合学习。这一版是设计的图纸。以后有什么操作上的失误，希望杨秘书长能够和我们一起交流。谢谢大家！
主持人】：谢谢李总。接下来的演讲嘉宾是来自华润置地（北京）股份有限公司市场总监唐瑶女士，演讲主题：节能理念在凤凰置地广场的实际应用。
唐瑶】：华润置地在节能环保上一直很重视，我们的红山在绿色理念方面投入了很多的精力，也受到了业主们的好评。今天是写字楼高峰论坛，所以介绍一下凤凰广场。
凤凰广场一期已经入住了，我们是去年年底开始推广，今年9月份加楼，现在已经达到了80%的出租率。刚才我在听张雪舟院长的发言结尾提到了写字楼公共建筑在节能方面的几大方向，其中他提到有空调系统、电力系统，这两大块的确是在写字楼领域能耗比重占最大的两部分。另外我补充一块，建筑的外围结构。今天关于我们的凤凰置地广场的节能理念的利用主要分三个部分来讲。第一部分外围结构。第二部分空调排水系统。第三部分是电的方面。这三大方面解决好了，公共建筑的节能产品贯彻会非常到位。
第一，介绍一下我们在建筑外围环境的做法。
最重要的是玻璃幕墙。玻璃幕墙做得怎样，对节能是很重要的一个部分。大家现在都知道中空玻璃，这已经是每个写字楼的标配了。我们了解到北京的中空玻璃，95%以上都是用单银中空玻璃，凤凰置地广场用的是双银的中空玻璃。我们知道遮阳系数问保温起到了决定性的因素。我们经过和厂家反复比较，发现了单银的中控玻璃质量系数达到了0.48，可是我们用的双银的中空玻璃，遮阳系数达到了0.25，这样使得外面的光能够更好的反射出去，这使得我们的玻璃幕墙在造价方面已经提升了20%。我们在做节能产品的时候发现节能不省钱，所以有些企业为什么没有节能方面的动力，它们也认为节能是一个好的事情，但是企业毕竟是以追求利润为导向的，而不是政府，政府在节能宣讲中应该起到主要作用，利用政策性引导使企业不但能够节能，也能够减钱。我们通过这样一系列的因素，能够达到我们节能的标准，但是在玻璃幕墙的造价上我们增加了20%。
其次，我们有加厚窗间墙、层间墙，屋面外围保温厚度，以降低传热系数。第三，提高保温幕墙的容重。我们是选择高密度保温延绵材料，在这一方面进行了加强。玻璃幕墙每个墙之间，层间墙，我们还有一米多高是没有玻璃布的，我们也增加层间保温的性能。增加围护结构实强使用面积。我们主要是以实墙为主，除了餐厅这一必须开窗的地方，很简单了，我们尽量减少玻璃幕墙的面积，在群访的部分，主要是采取的玻璃幕墙。
第二，在空调和给排水方面有八大项措施。第一，空调系统设回收装置，空调新风和派风进行热交换。第二，采用了冰蓄冷和蓄分系统，我们这个系统也是增加了造价。第三，商业部分空调吸附新风量的方式。第四，商业入口，自动可开启扇，于夜晚自然通风达到降温的目的。第五，办公楼部分，手机空调冷凝水作为冷却水补水。第六，酒店式公寓部分，采用机组来实现对节能的要求。第七，中水处理。第八，太阳能生活热水系统，辅助于市政热量。酒店中的热水消耗量特别大，它的热水目前我们也是采用太阳能的方式。因为每年都有一个检修的问题，所以每半年都要停几天，但是我们肯定是不能停的，在检修的时候是用辅助来进行的。如果遇到了连续的阴雨天，也采用辅助的方式。这个方式我们也增加了造价150万元。
以上这些措施是我们两年以前做的，我不是为了响应哥本哈根碳排放的呼吁来做的，我们也不像万通还在改造。华润置地作为一个企业公民的形象保持了一个里，我们都是在这几个方面加大投入的，是正在事实，而不是未来需要改进的说，当然我们未来也需要提到，要持续成熟的一个楼宇，需要有一个关于它的认证。以后我们作运行方面可能也要高度相当的指标。
第三，电的部分。全面采用节能光源。在车库、办公楼、走到利用楼宇自动定时，关闭我们的照明。在这些公共地段，车库、办公楼、走廊经常有的时候是更个办公室空间没有人使用，或者是有一个时间高峰期比较多，但是大部分时间人不是住宅这一方面使用很多的。我们利用它的这个利用来感应人是否存在，来开启照明。
我们的写字楼据我所知，在北京还没有这样做的。我们的写字楼分为六个单元，六个单元都要设一个自动控制的点，这个点就是来设定公共空间的温度的。我们经常看到夏天办公穿西服的人很多，我甚至很啊，因为我在家里中心工作过七年，开着空调，开着窗户抽眼。我们在这一方面也是在周期区里了，它把温度调到20倍你也没法控制。所以在楼宇中，每个单元做了六个点来监控单元的温度控制，我们对温度希望他们能够在温度上有一个挑战。我们不一定希望他们达到政府要求的26度，但是是否要有24度，如果再低，让我们发现就可能会去敲们了。
现在客户的环保节能理念越来越强了，之前他们说20度绝对要达到20度，现在我们通过自身的影响力带动他们，通过一些各种各样的行动引导他们，让他们在节能方面也能够做出一些表扬。作为我们业主也是通过这个采取一些实际情况。
四，制冷机、冷却感、风扇采用变频性控制。
第五，采用变频给水系统等。
第六，采用无人使用延迟使用功能。
第七，办公楼公共空间采用对外感应控制。
一共三大部分，每个部分有这么几个点，这就是我们凤凰置地广场对节能领域的具体应用，希望对大家有一些提法，也希望和各位开发商朋友能够进一步的交流。谢谢！
主持人】：下面我们请出世邦魏理仕北京分公司总经理尹宝军先生给我们介绍一下国际写字楼的发展状况，他的演讲题目是：国际羽国内绿色写字楼标准的现状
尹宝军】：各位专家大家下午好！非常感谢杨总、王总带给我这样的机会和大家交流。在我来之前也做了一些调整，我们今天主要讲一下绿色建筑话题。
我们和美国的世界绿色建筑委员会一起合作，一直在推广LEED认证。我们有必要和大家一起把最近几年我们在可持续发展、绿色环保的推广情况，以及实际项目上的一些做法、经验和大家做一个分享。
商用建筑大家都谈到了，商用建筑的一些能源消耗排放水平。这是根据世界绿色建筑委员会提供的一些数据，消耗量占总量的17%，新木材砍伐量的25%，排放二氧化碳占总排放的33%，能源消耗量占30-40%，自然资源消耗量是40-50%。我们对绿色建筑业做了一些定义和实际的探讨，可持续建筑包括的方面：努力增加能源、水和原材料等资源使用效率，同时通过改进建筑的选址、设计、建设、运行、维护和拆除来减少其对人类健康和环境的影响。
大家讲了很多不同的评估体系。这是LEED，现在在全球推广最多的体系。还有包括英国、日本、欧洲、澳大利亚、新西兰等不同地区有不同的体系，我们非常支持中国在目前的状态下，要有一个自己的认证体系。目前在做体系的都是一些发达国家和地区的体系。世邦魏理仕因为是在美国，所以我们对美国的绿色环保和体系方面做了一些承诺，这主要是包括将在2010年实现碳中和的目标。世邦魏理仕将在其全球管理的20亿平方英尺建筑空间内，协助客户实施能源效率计划。世邦魏理仕因其在温室气体减排方面出色的能源管理，被美国环保署评为2008年的能源之星年度合作伙伴。世邦魏理仕宣布与美国绿色建筑委员会合作，争取为150座建筑获得LEED认证。
我们讲一下实际应用的情况。我们北京办公室是去年7月份搬过去的，之前的设计我也参与很多，我是2007年来北京部门的。当时赶上了我们办公室的搬迁，这里有一些设计体会和大家分享。我们的办公室在世纪财富中心，我们的办公室是办公室，在设计之初我们就考虑有关参数要符合LEED标准，最终结果是我们通过认证拿到了LEED认证，这也包括当时我们办公室很多工程师和第三方合作团队的支持。目前我们在北京的项目管理团队中有三个人，都有LEED认证，他们都通过了考试。
绿色环保概念的应用包含很多不同层面。包括再生材料应用；如何使用当地材料减少运输，因为运输也会有能源消耗；低排放材料的使用；木材使用；LED射灯也都需要一些低功率的；水也是比较大的一个方面；通风和空调的情况；移动感应器；可控空调区如何联通起来；如果采用白天的日光，如何和室内灯光进行配合，有一个自动感应系统；在旧家具再利用上也做了很多考虑；这样有效节省了成本，也提倡了再利用和循环利用的方针。也包括选址和低排放的油漆和装饰面等等。
第一，可持续选址。LEED标准对一个办公楼所在的地址会做一些比较细的选址的考量，包括周边餐饮提供的设施，包括超市，可购物场所离楼的远近，包括公共汽车站的数量，银行。绿色屋顶，一方面是太阳能并且上面是可以呼吸的，有绿色植被。
第二，水。雨水怎么处理，自然灌溉园林，水龙头节流问题，如何使用海水和循环水。
第三，能源和空气。传统建筑消耗大量能源，浪费严重。我们通过三层玻璃幕墙有效的保温，同时让外面的阳光能够获得反射。照明系统也安装了自动感应器，当亮度到一定程度时，室内灯光会自动关闭。
第四，这是我们办公室设计的平面图。距离窗户最远的同事，他的仰角我们都要考虑到自然光采用的情况。所以，当时对写字楼的进深，工作台播放和工作区域的规划上，我们都做了很多的尝试。
第五，装修中遇到的一些问题，现场操作中我们都要获得LEED认证的要求，包括现场的清洁维护和降尘降噪。
第六，材料和资源。我们的前台是非常有中国风格的前台，这些都是用建筑逻辑和碎砖建造的。我们还利用了竹子做地板，这是属于可再生的建筑材料。我们幕墙上的中国地图，使用的是纸筒，这都是可以回收回来的。我们在建筑材料中尽量采用可再生能源，以减少对能源的消耗。
综合起来看，绿色建筑根本原则是在建筑管理上，这一方面需要比较大的控制。我们也得出经验，一定要将环境问题放入建筑运行和管理中，还要减少建筑周期对周边的影响。这里有几个关键点。能源和垃圾使用的关键点，目前在物业管理的几个项目上，应该是具有标准的项目。我们的项目管理团队都进行过相关培训，特别是在能源使用和垃圾处理上，我们都做了不少工作。还有不断进行调试，在我们项目运行前就做了很多工作，一方面是做理论上的计算，另外在实际操控方面也不断进行尝试，合理有效的控制相关的水电气。
采购上执行非常严谨。我们有一个采购委员会，入围的采购商都要有第三方的环保认证才有可能进入我们的系统中。我们在每个月、每周、每天都对数据进行录入，这样在第二年的时候，我们就知道标准值是什么，在标准值的情况下，我们再去节能就有一个标准了。这是能够要求我们每个项目怎样能够在下一年达到新的标准。这里我们有一个比较细和完善的体系在做。
我们期望下一次绿色论坛能够开到我们现场去，我们都可以在现场里和我们的物业管理团队进行交流。希望我们不断推广这些概念，希望开发商、设计方和用户，都能够关注这一点。谢谢大家！
主持人】：感谢尹总。接下来有请全球企业房地资产与设施管理学会中国区副会长卢志华先生演讲，演讲题目是制定中国的绿色写字楼标准有利于与国际投资接轨。
卢志华】：刚才几位专家都在技术方面详细的阐述了绿色标准，我准备的比较宏观，和他们可能有一个错位。
我准备的宏观数据和这两天炒作比较热的哥本哈根会议以及中国和美国博弈之间的一些情况，给大家一些内幕的消息，让大家了解一下中国处在什么样比较困难的位置，不容乐观，中国也要采取一种积极应对的方法。顺便结合国际房产投资以及跨国公司在世界各个地区运作有关绿色建筑的思路。
我主要介绍一下中国经济的发展趋势以及在世界的地位，以及中国经济恢复性指标、城市化进程，从现在到后40年房地产的预测，中国能耗需求与趋势，减排的技术与成本分析，跨国企业案例分析。
中国在过去10-30年间翻两倍的时间段，从以前的5年多，到7、8年，又缩回到7、8年的过程。中国GDP总量在世界的排位很快将超过日本，有可能在今年年底和明年年初。中国和日本、美国在2025年的时候，中国GDP总量会超过美国。
左边这个图介绍了中国三个成分，消费、投资和进出口。2009年进出口回落，绿色的部分是政府资金流向市场，把GDP拉上来了，但是明年可能不会这么做了，所以政府现在在12月初的经济会议上通过的政策主要是要促进消费。
中国出口和进口现在还是比较好，中国GDP大概有百分之十几都靠出口。让中国近期马上离开百分之十几这是比较难的，如果恢复到2006、2007年正常出口的话会非常好。中国CPI指数，可以看出经济也是起来了。PPI指数也有强劲的增长。从土地销售和开发数字，建筑已经竣工和销售的数字来看，上几个月销售已经达到了2006年以来最高位。中国房地产建筑和钢材累计复苏，说明了建筑对钢材和一系列的金属需求在往上涨，这说明了有色金属需求量非常大，是受房地产业的推动。房地产价格和土地价格从2006年起来了，中央已经控制了各银行的贷款，表面上没有明确说，但是实际已经在说了，今年的贷款额度用完了，开始在为明年做准备，明年贷款也不会在第一季度出很多，第二季度可能会出来一些，国家虽然有10倍的流动性，但是已经意识到高流动性对未来经济结构调整带来的一些隐患和资产泡沫。
下面谈谈城市化进程和房地产趋势。
中国总量会在2025年-2030年超过美国，但是始终中国人均P还是和美国相差非常远，这也是哥本哈根上的一个重要分歧点。1975年-2005年中国城市化从17%达到40%，开始比较慢，但是在2005年以后会比较快。从2005年-2050年相当于现在城市中居住的一倍的人都会搬入中国城市。2005年在中国境内迁徙的流动人口数也是非常大的。现在中央要对中小城市进行投资，避免使得一二线城市过于庞大和拥挤。
中国未来40年房地产走势。
图）这里介绍的是房地产未来40年销售总量的趋势。一线城市已经达到了销售总量的高峰，像北京五环之内现在已经没有地方了，该买的已经买了，不买的可能是买不起，大的格局已经定了，表明了这个高峰在前面。二线城市的高峰可能在十一五。三线可能错三个五年，四线可能会错五个五年。
国人口迁移造成了中国现在面临的一些问题。这里面讲了中国对石油以及天然气的需求。美国在打伊拉克之前，当时流传说美国政府非常慌，一定要抢在中国政府之前控制石油来源。美国觉得世界石油将来都会被中国用掉，所以就在控制源头，当时打伊拉克主要是因为这个原因。中国现在就像一个庞大的巨人突然起来，把大家的饭都给吃了。哥本哈根主要设一个会议是为了遏制中国，别的都越吃越少，但是中国越吃越多，把这些能源都吃掉了。中国在前七年时间里水资源使用得非常多，不知道以后20、30年会是什么样的情况。
图）比较一下中国和美国在全球消耗世界上的资源（蓝色代表中国，橘色是美国，其他所有国家是浅黄色）
图）中国有色金属矿石产量占世界比。现在在世界上所有占市场交易的有色金属和贵金属，都是中国人在挖，在卖，在用，别的国家都不挖。因为别的国家都有法律障碍，使他们挖不了，并不是美国资本家不想挖，并不是日本没有，而是国外法律限制了根本挖不了，就是因为中国法律最薄弱，成本最低。像硅现在才卖200元，铁矿石卖1000多元。所以，中国把大量自己的矿都给用了，我们挖了然后特便宜的卖给人家，资源都被用掉了。
做的一份报告。报告里介绍了中国减排潜力。中国如果不采取措施减排将是对世界污染最大的国家，美国全都加起来还没有中国多。我们再谈谈建筑，它在整个减排中是比较大的可操作的一个部分。
把所有在世界上已知的环保减排技术罗列出来。上半部分是成本，一立方二氧化碳气体减排成本，下半部分是减排潜力。房地产很多都在这块，住宅中的电器、空调、隔热、灯光。这可以为国家制定政策提供一些参考。
图）这里一个是成本，一个是对资本的要求。现在要改变农业以及水泥环保成本，房地产能够公布的这些就需要成本，前期投入比较高。往上的意思是说投入以后在减排中还有的成本。
在美国100强中都已经有了自己的减排目标，在世界500强中也有200多家有了自己的目标。
下面介绍几家跨国公司正在运作的绿色概念和绿色建筑。
的白皮书和减排目标。
（图）这块内容是美国人坚持让中国在哥本哈根上使用的一些方法。现在世界已经快塌了，我们这些人谁对世界影响最大，就要开展这样的行动。这里考虑的是绝对值，但是没有考虑其他东西。第二块内容是中国比较坚持的，因为中国使用的是人均方法来除以公司员工数、营业额、产品个数等。因为西方已经排放几十年了，已经过上了幸福生活，到了减排很低的时候，现在我们要过幸福生活你不让我们过，要让我们过消耗非常低的生活，所以中国政府现在不干。
这里主要谈的是Wal-Mart&SAP，他们的全球公私要做减排，首先考虑中国是最大的生产耗能产品的，减排一定要从这里开始。这里还有一个规模效应，所以他们认为不管怎样都要从中国开始，所以中国企业会受到非常大的影响。Wal-Mart所有的供应商都被要求达到他们的标准，如果达不到就会出局，他们将形成一种壁垒。这是Wal-Mart对采购供应链的管理。他们会针对每一个环节仔细研究碳排放。
这是IBM企业社会责任与碳排放管理。他们把环保作为公司经营理念和社会责任，他们对各大企业和跨国公司调查，他们对社会责任认可比以前要高得多。从2004年到2008年，对社会责任和绿色的认可，右边是对具体的节能减排的一些重视程度认可。这是IBM对自身企业中各个环节，模块式的来一个个找指导性的东西。它把企业所有营运的过程像一个地图画出来，颜色最重的是碳排放和减排。IBM在碳排放已经做了17年工作。
（图）微软企业公民，可持续发展的实践。在5、6年前微软已经有这样的一些标准了。
建筑占全球温室排放15%，城市，建筑物的二氧化碳排放量占到80%。这里是讲为什么要选择绿色建筑？主要是增加的的舒适度、提高员工雇佣保持期，保持员工身体健康和生产力，提升企业销售价值，提升企业重视社会责任的形象和成为负责任的社会公民，加快政府部门相关审批程序，降低楼宇营运环境等等。
着眼点应该从土地、水、能源、资源和原材料开始。目的是要保护巩固本地经济和社区。这是很重要的一块，因为中国如果不做的话就会被国外收碳排放税，将来如果不做就会出局。
所以，中国在未来10年到20年将是世界上最大的房地产市场，比美国大2倍、欧洲都大4倍。在中国目前做到绿色环保的楼宇只有1%，也就是说中国市场是巨大的。谢谢！
【主持人】：下面有请全经联写字楼专业委员会发布2009绿色写字楼市场回顾和展望报告。
尹宝军】：经过全经联写字楼委员会共同努力，全经联在年末第一次对北京、上海、天津、大连等地区写字楼市场做了一次总结和明年的展望。报告已经做好了，在近期会发布出来，这里面包括了很多代理，我们的合作伙伴以及开发商提供的很多数据。其中包括几个大的板块，包括今年写字楼供应、租金、空置率和租金变化、写字楼经济情况，CBD经济和写字楼发展的情况，以及未来几年的情况。包括今天论坛中涉及到的低碳环保在写字楼中的应用，特别是我们写字楼专业委员会委员在其中做的一些贡献。
同时，在最近一年中关于整个写字楼市场投资的变化，国外基金和国内基金对于写字楼市场的关注，和他们的一些成交情况，我们都在报告中已经指出。今年是第一次做这样一个整体的报告，所以希望抛砖引玉。在这次报告发布后，希望大家能够给我们一些意见，希望我们明年能够在更多的方面，市场拓展方面给我们一些意见。这次我们主要是包括了主要一线城市和大部分二线城市，对于一些新兴市场涉及不是很多，明年希望在这一方面能够成为我们的方向。同时，在总部经济、低碳和政府合作上，明年我们会保持更强的态势，希望能够通过我们的报告，能够给政府和开发商一些启发。希望有更多的合作。谢谢大家！
全国工商联房地产商会执委会主任、精瑞（北京）不动产研究院院长张雪舟先生
全国工商联房地产商会副秘书长黄岚先生
全国房地产经理人联盟秘书长兼写字楼专业委员会主任杨乐渝先生
北京万通时尚置业有限公司总经理王莹女士
世邦魏理仕北京分公司总经理隐尹宝军先生
九里地产机构，鄂尔多斯普泰房地产开发公司副总经理李久军先生
万通地产商用事业部总经理许梁坤（音）先生。
今天到场的各位同仁有很多都是知名人士，时间关系这里不一一介绍了。再次欢迎大家的光临。
本次论坛举办得到了全国工商联房地产商会，北京万通中心和各媒体同仁的大力支持，在这里向你们表示衷心感谢。现在我宣布2009绿色写字楼高峰论坛正式开始！
众所周知全国工商联房地产商会是国内推动绿色建筑发展的主要力量之一，下面有请全国工商联房地产商会执委会主任、精瑞（北京）不动产研究院院长张雪舟先生，演讲主题是：公共建筑低碳评估体系与绿色写字楼标准。
张雪舟】：各位嘉宾大家下午好！给我定了一个题目是“绿色写字楼标准”，但是我想这是我们下一步要达成的目标。今天我从低碳建筑评价体系的角度介绍一下我们商会做的一些工作，关于我们低碳评价的前期调研工作，真正的标准接下来再出来。
从中国房地产来说，低碳是目前我们不得不关注的话题，也是我们下一步转型的方向。昨天国务院会议说，整个宏观调控出现了新的方向。现在很多企业很关注的就是绿色低碳会增加成本，但是目前算出来成本10%还不到，这和目前几千元上涨的地王来说是很小的比例，如果能够把地价的增长转变成良性和带来长久收益，有利于国家健康发展方面，是否能够把我们的绿色、低碳的一些指标体系放进去，能够把土地取得的标准多增加一些，或者是把绿色可持续发展的权重增加，而不是仅仅靠钱多拿到土地，这也许能够推动房地产行业价高者得的土地的获取方式，推动房价上涨的这样一个机制就可以进行调整。所以，利用节能减排，绿色低碳可能就是一个很好的契机。
下面我重点介绍一下商会做的重点工作。我们商会原来做的是绿色生态，今年做的绿色低碳住区的评价体系，这也是做的非常诚实。这是从2001-2007年分别修订了几次。今年绿色低碳也是在《绿色手册》基础上做的工作，在座大家都比较熟悉了，我们这里不详细讲了。建设部的绿色《导则》到我们最终的内容都是大同小异的，分成选址与住区环境、能源与环境、室内环境质量、住区水环境、材料与资源等环境。这样一个主题在相当长的时间内都是整个房地产或者是建筑业应该遵循的可持续发展的主题，但是在不同的时期，可能会强调一点不同。在2003年非典时大家关注的是室内的气环境、空调冷凝水如何搜集和无害化处理。去年的汶川地震大家关注的是选址问题，灾区有很多建筑本身没有问题，但是因为选址有问题，旁边有滑坡或者是地质条件非常差，再坚固的建筑经不起自然的冲击，所以选址也是很大的一个问题。
今年大家最关注的是节能减排和碳排放的问题。联合国会议现在还没有结束，但是这次会议对未来的经济的发展肯定会超过《京都议定书》。明年开始，节能减排、二氧化碳的问题都会成为中国政府一个非常强有力的指标体系，就像我们“十一五”二氧化碳提出减排的标准，这在明年和后年是我们房地产行业不得不面对能源和环境的一个主力军，这个系统可能是我们明年关注的焦点。这是绿色的一个大的理念，但是并不是关注这一点就放弃其他的重点，比如说水环境也是最特殊的，所有的城市都存在了水缺乏的问题。水是制约了我们发展的很重要的因素。目前我们关注的是碳，水这块也是非常重要的。
所以，从今天谈到绿色写字楼，真正绿色写字楼除了节约能源，减少污染外，很重要的一个是写字楼的办公环境和空气质量。这长期以来都是一个问题，而且是发达国家也没有解决的问题。我们现在的写字楼照着发达国家在建，但是这些问题始终没有解决。绿色写字楼不光是节能减排的问题，还有一个健康舒适的室内环境的问题。这是我从一个大的绿色、可持续的概念来介绍一下。这是我们做的一些住区的示范项目。
今年我们在继续修订绿色生态的基础上，很多机构包括清华的专家也提出，是否把哥本哈根这样一个重大事件考虑进去，在我们修订时能否把二氧化碳的低碳目标放进我们的评价体系中来。经过了协会半年多的工作，我们形成了“绿色低碳住区评价体系”。在制定过程中我们参考了很多，因为全世界有一个CDM的减排交易机制。它对行业、企业都有一些评价体系，但是唯独对住宅和建筑的温室气体排放没有评价体系，包括写字楼和住区。所以我们会面临一个难题，就是没有可借鉴的。比如说在当年我们有一个绿色建筑标准。但是在减碳方面，我们年初做工作时并没有可借鉴的，所以我们想自己走一条中国路，我们借鉴一些国际经验，但是要体现一些中国特色。我们在做绿色住区标准的时候，我们虽然参考发达国家的很多，但是大家一看除中国以外都是发达国家和发达地区的。在发展中国家来说，我们的发展模式和发达国家不太一样。所以在做绿色方面，这次的哥本哈根会议强调的是减排，但是发展中国家还没有完成工业化，还没有达到发达国家的水平。目前第一步的事情不是减排而是发展，至少要达到一定的发展程度以后，才可能像发达国家一样在现有基础上减排。
所以，绿色和低碳在中国来说，第一步仍然是发展，是提高经济水平，提高舒适度，提高人均居住质量，而不是说为了保护环境，降低生态水平。但是在提高的同时，我们要尽可能的减少资源的浪费，尽可能的保护环境，尽可能的体现人与自然的和谐。所以，第二个就是在制定中国的低碳，无论是住区还是公共建筑，我们想在绿色生态的基础上。现在很多的住区达不到绿色生态。一个极端的例子，农村的茅草屋没有采暖和空调，能耗是零，但是它这个能叫一种现代生活方式吗？根本达不到绿色生态的基本需求。现在在城镇的住区和公共建筑发展上，第一步还不是把碳消耗减下来，第一步还是使更多的建筑能够达到绿色生态的要求，在这个基础上评价能否减碳，所以没有一个绿色生态的前提来谈减碳是没有意义的。
第三，有很多公式。建筑能耗有了，其他的有了，包括交通还没有可以量化。这次我们做评价不再是一个定性的评价，应该是一个定量的评价。所谓的定量不光是一个百分比，也不是一个绝对数，后面会讲10公斤、20公斤还是30公斤，量化在将来国际交易中是一个减排的绝对值来进行交易的，所以必须要量化。但是目前条件不同，所以我们采取开放式的平台，逐步引用量化的指标。目前我们有四个指标量化了，还有一些指标在量化的过程中。
第四，低碳是以谁为基准？这个很巧合，我们当时在做的时候也是在整个国家的战略步骤方面。住区减碳主力军当时主要是建筑能耗，当时我们考虑是否以建筑部公布的50%为基准线，在这个基础上再来对比。正好这次中国政府发布的也是以2005年单位二氧化碳减排为基准线，这个也是不谋而合，当然我们想建筑部这一指标的出台也是有技术考量的。适合这个基准线，肯定是以中国和中国政府的，以2005年的标准。而不会以美国、德国或者是联合国的数据来作为我们的基准线，这也是非常重要的。
制定原则就是量化减碳指标，建立基本值，并计算节碳的总量。当然现在我国反对国际交易中碳税的提议，但是这个阶段性在中国仍然处在发展中国家，我们这件事情，作为中国的立场一定要反映，但是在国内欠发达地区，对高能耗产业来说，碳税并不是一件很容易的事情。某种碳税如果达不到还是不要做。现在很多省是50%、60%，还在往高的方面走，量化就是一个依据。目前已经能够量化的就是住区建筑的节能碳指标，包括常规能源这样一些指标。第二是住区绿化系统碳指标。第三是住区接水碳指标，这是我们首创的，在水的碳方面总量在整个里面占的比例只有百分之几，但是水的问题是非常大的，所以我们坚持把水的碳指标放进去。第四，住区交通碳指标，我们指的是区域内交通，而不是城市交通。城市交通我们非常想放进去，但是很遗憾找了很多模型都没有大家公认的或者是比较过硬的一些指标和计算方式。小区旁边有三、五条公交线出行肯定是不一样的，但是目前节多少碳还是要把区域内的指标放进去。目前建造的碳指标，包括建设过程中减少的问题，选择更好的工艺问题，这个工作还正在进行中。
这里是建筑节能及相应的二氧化碳减排量。现在大家都知道每个地方都有标准，建筑物的标准模型，按照这个标准模型可以得出很多系数，按照建筑减持标准就可以算出二氧化碳减排量。但是这个数还是规划值，还不是实际值。实际值在联合国来说是要求测量的，而不是计算的。目前我们第一步先做到规划值，按照你的规划方案，碳排放和实际值是什么关系。
节水这里面分两块，少用了多少自来水，这是需要能耗的。另外一套是污水处理，我国目前传统的污水处理方式，实际上是一个增氧减二氧化碳的处理方式。因为我们目前采用的处理方式会产生二氧化碳，因为原来二氧化碳不是污染的。我们水的减排是把减排，排出二氧化碳，但是现在二氧化碳受到了限制，所以我们想在小区、住区和城镇的水处理方面提出一个新的思路，排出二氧化碳不是一个正确的思路了，而是通过一些低碳的处理技术能够使二氧化碳排放减少。一个是自来水，一个是污水，这也是首创的。
绿化方面和公共建筑稍微弱一些。大家现在更关心小区绿化率，但是这里评价的不是建筑面积，而是编辑二氧化碳固定量。绿化最主要的功能是吸收二氧化碳产生氧气，在我们的评价过程中，乔木和灌木的原生态的绿化，人工修剪的草坪40年二氧化碳零，绿色草坪很好看，但是对于二氧化碳的效果一点都没有。所以这里我们并不是评价绿化的面积，而是二氧化碳的吸附能力。
交通，我们目前提出了一个措施，即在住区内把配套措施合理配置，使住区内的交通减少。我们提出一个口号，每辆车每天少开一公里，在住区内每天少开一公里这是可以算出来。通过我们的资源配置，通过设施的配置，能够达到。一公里至少可以算出来它的二氧化碳是什么样的情况，这是目前低碳交通的减排情况。
这样我们可以算出节能节水绿化交通这四个系统，把这四个减排量加一块，就是我们低碳的绝对减排量。同时，我们也可以做一个评价，拿减排量除以标准值可以计算出百分比。
这是我们现在正在做的一项工作，我们单位建筑材料在生产过程中二氧化碳排放是不一样的。这中间可以带给我们建筑业一些思考。公共建筑用得比较多的是钢材，住宅产业化曾经有一段时间提出钢结构，钢产量比较大，这样提出钢结构更适于产业化，更适用于工厂建造。但可以看到钢材和混凝土、木材相比它的二氧化碳排放量达到10倍以上，所以钢结构在未来低碳要求下是不是我们首选的产品。最近，我看了加拿大和美国的几个低碳和零碳的，他们基本都是木结构。
建造过程中的二氧化碳排放，还有在设计过程中的二氧化碳排放。原来鸟巢比较大，前面还做了一排袋子，但是因为造价的问题把袋子取下来了，这也是我们建造低碳建筑的一个主要的方面。
我们商会2002年以后做了很多示范项目。评价体系出来以后，我们拿着最近两三年做的一些绿色示范项目做了一些验算，公共建筑下一步也要经过这个过程，目前我们缺少这个对象，今天我也是来这里号召大家共同加入这个体系。
这是上海项目，绿色率43%，节能率56.2%，它能够产生热水，它在阳台空调机挡板上采用的是太阳能，所以虽然是高层但是每户都有太阳能热水，所以节能达到每年18公斤每平方米，整个项目每年节碳6300吨，这些节省下来的碳可以换算成煤气和电等等。天津的项目是5000多吨，200多万。还有广州等10个项目。大家可以看到右边的减碳量的合计，最高是一个常州的项目，因为常州是采用了太阳能发电的措施，所以是最高的。太阳能能源使用与否对减碳会形成一个正面关系。这些项目都是一些绿色项目，首先这些项目达到了绿皮书的要求，在这个基础上平均下来每个项目节省20公斤。
这个数据什么含义？如果推广到全国来说，每年既有住区100平方公里，按照20公里每年改造，住区已经量化的四个系统每年可以达到节约运行费1000亿元，商业建筑占我国建筑总量25%，传统意义上大家都知道商业建筑的能耗几乎是住宅建筑的10-15倍。未来10年以50亿平方米每年减碳空间达到10亿元，这是住宅的五倍。把这些都加在一起，每年我国减碳14亿吨，节约费用达到7000亿，这个数据是非常节能的。
今年我们在年会上，包括在年会之后的所有场合，我们提出了一个绿色低碳的节能倡议，这是和我们很多企业参与相关，我们要促进房地产业的发展，不是说低碳，而是要真正的实施。我们还要整合金融，有金融支持，才能支持企业来做。同时我们要开展示范项目。
公共建筑这块我们简单过一下，现在分成商场、宾馆、写字楼和综合性的商务楼。这里的过程我们不讲了，介绍一下结论。不同类型的公共建筑耗电量差别比较大，同类型的耗电量差异较大，相互之间可相差2倍以上。采暖能耗很低，电是能耗的主要部分。不同类型的公共建筑分项耗电量构成比例存在一定差异，但空调系统和照明是电耗的两个主要组成部分。空调系统的风机、水泵耗电量偏高，在比重上甚至超过了冷冻机。刚才我们讲了住区体系比较成熟了，写字楼是我们11月份开始的工作，也和全经联开了几次会议，和专家一起探讨过，现在我们的评价体系也提出一些指标，但是目前我们缺乏拿具体项目验算，比如我们有一些绿色住区建筑来验算。写字楼中的基本值是多少，是否也应该定为50%？第二，哪些写字楼可以进行验算？哪些写字楼是绿色的，目前这个对我们商会的研究来说接触比较少。今天很高兴有很多机构和开发企业、物业企业参加今天的会议，下一步希望我们商会和全经联一起，能够把以写字楼为代表的公共建筑节能减排的验算工作算出来。刚才讲了，我们只是拿住区项目做一个参考，但写字楼的潜力是非常大的。这里面还有一点写字楼和住区的差别，我国住区建筑能耗水平确实比发达国家要差不少，昨天顾会长说是三倍，我想可能到不了三倍，但是我们住区实际能耗只有发达国家的三分之一和四分之一，这是因为我们的生活习惯，我们很多老人装了空调也不是24小时开，发达国家空调一天24小时开。但是写字楼不同，我国的写字楼实际能耗比较高。这是和我们写字楼全天候运行和设计不合理等方式，耗能非常大有关系。写字楼这块现在来做节能减排的潜力，从绝对数和实际效果来说，可能比住区应该更有潜力。
今天，很高兴有机会到这个场合和大家交流，也希望我们今后的工作能够获得在座各位的支持，包括媒体界的朋友，经过大家的宣传，才能让更多的企业认识到节能减排的重要性。写字楼都是一些白领，这个层次的人对于国家战略应该是非常支持的，而且是非常能够理解的。这样一些客户群能够更好的帮助业主把节能减排事情在公共建筑进行推广。谢谢大家！
主持人】：感谢张院长给我们这个论坛开了一个很好的头，把低碳这么一个前沿概念进行了相对比较完整的阐述。全经联写字楼专业委员会作为国内写字楼的首个专业机构，下面有请全国房地产经理人联盟秘书长兼写字楼专业委员会主任杨乐渝先生进行演讲，演讲的题目：共同行动，推动写字楼的可持续发展。
杨乐渝】：尊敬的各位来宾，大家下午好！今天全经联写字楼专业委员会的委员们，写字楼投资开发和设计的同行们，以及关注写字楼的媒体朋友们，探讨如何建设绿色写字楼，如何在公共建筑中推进低碳评价标准，打造绿色写字楼的话题，这对于推动中国写字楼的发展具有非常强的现实意义。在北这篇寸土寸金的土地上，它的价值令人思考？这片土地将带给这个区域和城市什么样的价值，这片土地将带领大家什么样的感受，将带给大家什么样的期望？全球生态环境的急剧恶化，已经让全球成为一个利益共同体，传统工业化的发展模式不可持续，人类社会的生活和生产方式都面临着向低碳社会的转型。中国，作为全球二氧化碳的最大排放国，已经向世界承诺到2020年到2050年相比，减排40%，二氧化碳的目标，这样的转型对占中国建筑25%的写字楼来说还需要思考。我们今天在北京看到不同的开发商，不同的建筑，这些不同的写字楼由于出生和成长的路径不同，也必将有完全不同的未来。在中国这个时代，写字楼的价值究竟是什么？它的方向和未来在哪里？写字楼物业是公司成长的载体，是城市经济与城市形象的重要组成部分，也是都市人生存的社会空间。写字楼不仅具有经济层面的价值，同样也具有社会层面和生态层面的价值，这些价值需要找到共赢的平衡点，这正是写字楼物业长期升值和可持续发展的保证。
种树和载果是两种不同的开发方式和态度，这将从根基上决定写字楼的命运。当我们把写字楼看成是生命传承和可持续发展的能量生命体，而不仅仅是可出售的商品时，它在未来回馈我们的价值，无论是城市价值、商业价值都将远大于我们获取的短期利润。我们欣喜看到，越来越多的开发商开始了种树的行动，全经联写字楼专业委员会也是这一行动的产物。全球知名的物业机构、写字楼的供应商们怀着一个共同的愿望走到了一起，探索中国未来写字楼发展之路。
中国写字楼发展只有短短20多年的历史，但是写字楼在城市经济和社会发展中，在产业升级与结构调整中，在促进公司与产业的发展中发挥着越来越重要的作用。写字楼的开发商和运营商们在实践中积累了许多丰富的经验，积累了成功与失败的案例。写字楼专业委员会的使命就是要从实践出发，研究和总结这些经验和案例，逐步探索出一条中国写字楼的产品与服务标准。同时，这也是我们每一个从事写字楼开发与经营的房地产经理人的责任。
马斯洛先生说要研究跑步，就要研究跑得最快的。让我们再回到前面那个问题，我们要问的是，这个时代这个中国什么样的写字楼是好的写字楼，什么样的写字楼是有价值的？我认为一个好的写字楼从功能层面是能为城市创造价值，包括形象价值和经济价值，能为客户创造最大生产力和品牌价值，能为员工创造绿色办公环境的写字楼。从产品层面是能够保证写字楼价值功能的最优实现和土地价值相匹配，满足生态性和社会性要求，并有不断调整成长潜力的能动的写字楼。从资产层面是能够随着经济社会和城市的发展，通过良好的经营，持续保值增值的写字楼。功能、产品、资产可能是我们观察写字楼的三个维度，或许这三个维度可以成为我们系统认识写字楼的基础框架。从三个维度出发，我们可以归纳总结出10个评价写字楼的价值标准。那就是区域与地段，城市资源的整合度，形象与环境，办公空间与非办公空间，技术系统，业权、客户类别与档次，租金与出租率，物业经营管理，最后是碳排放指标。在这十个指标体系下，还可以分解出更多更细的指标。同样，每一个指标又都可以通过这三个维度，三个座标来进行检验和评价。这个指标体系所提供的是一个讨论性的框架，所起到的是一个抛砖引玉的作用，它是我们建立基础研究框架已达成价值和行动共识的第一步。应该讲，它还远不完善，需要各位同仁不断的实践、讨论来深化，需要案例的积累和总结来加以修正，需要通过借鉴国外成熟写字楼标准来加以完善。
写字楼功能、产品、资产的三个层面，三个维度的核心在于能动与发展。这就是我们常说的可持续发展的能力，或者叫可持续生命力。我们知道在中国的文化中，绿色意味着生命，意味着旺盛的生长能力，所谓绿色写字楼正是这样的有能量、可持续发展的写字楼。绿色写字楼正是未来写字楼发展的方向，也是未来写字楼的价值所在。同样，把绿色的含义进一步细化到上述的10个指标中，再细项上做更多的量化，做可以更多比较的工作，对于中国写字楼标准的建立具有重要的意义。
我们还刚刚开始，我们还有大量的基础工作需要做，在全球一体化的时代背景下，我们还必须理清各种概念，如绿色并不等于低碳，5A也不能成为写字楼产品的标准，我们还需要处理好各种写字楼开发经营中的种种复杂关系。比如在写字楼的商业功能和社会性、生态性之间，在土地和产品之间，在现实发展和绿色目标之间，在形象力和节能性之间，在舒适性和环保性之间找到平衡和共赢的途径，从而逐步形成中国写字楼的统一价值标准。这是一项艰巨的工作，但是重要的是我们开展了务实的行动。
全经联正在推进的低碳标准建设，这一标准对确立写字楼物业的碳排放标准的建设，具有战略意义。希望更多的写字楼开发体，写字楼运营商参与到这项工作中来，成为第一批验证的项目。同时，全经联写字楼专业委员会研发的国内第一份专业写字楼信息产品《写字楼资讯》也将绿色写字楼作为一个专门的模块，反映了国内外绿色写字楼、低碳建筑的最新发展趋势，并由专业研究员进行了专业的分析。
各位来宾，建立中国写字楼的价值标准，推动中国写字楼的可持续发展，需要整合各方专业的力量，建立共识组织机制，充分发挥相关各方的积极性，共同行动才能逐渐达成目标，全经联写字楼信息委员会，与万通中心共同举办的2009绿色写字楼高峰论坛，不仅是我们决心的表达，更是向全国写字楼行业的同行们发出共同行动的呼唤。相信只要我们共同行动，坚持不懈努力，就一定能为中国写字楼的可持续发展做出有价值的贡献。最后，感谢万通中心对本次论坛的支持。谢谢大家！
主持人】：下面有请刘凯先生演讲，他的题目：制定中国绿色写字楼标准对于企业选址的意义。
刘凯】：各位朋友大家好！我们知道国际能源机构在去年发表的世界能源报告当中提出，经济发展中的中国，二氧化碳排放量已经超过美国，是排在了世界的首位。我国也是在今年11月26日宣布到2020年把单位GDP的碳排放在2005年基础上减少到40%和50%。房地产行业一是开发量非常大，消耗的能耗也非常高。有数据显示，建筑能耗占到我国全社会能耗总量40%，刚才张院长也谈到了，我们写字楼行业在建筑当中的消耗能耗可能会更大。
房地产行业也是采取节能减排相对而言成本最小的一个行业。所以，房地产是低碳经济中非常重要的一个行业。社会各界包括政府部门，包括商会协会，还有开发商对房地产的节能减排和绿色低碳都非常重视，也做了非常多的工作。比如，我们的东扩提出建立全球首个低碳商务区，东城区提出要计划成为北京首个碳交易试点城区。
推动低碳建筑和绿色办公需要倡导更需要践行，同时还需要集合行业内有社会责任感的优秀企业和媒体，通过资源整合共同努力才能够完成。我们也知道，在哥本哈根全球气候大会期间，召开这次绿色写字楼高层论坛，对整个中国写字楼行业可持续发展有着非常重大的意义。我相信，必将产生非常重大的影响。万通地产、招商地产、中海地产这样一些有社会责任感的开发商，已经在行动起来，发起了“绿色地产运动”。
张院长也给大家介绍了，商会公共建筑减碳评价体系现在也在制定当中。全经联写字楼专业委员会也发起了关于中国绿色写字楼标准的研讨。万通中心这一块，在前一段时间也发起了携手客户贡献绿色办公楼的行动。这么多的商会、媒体和房地产企业，大家都行动起来，我们绿色写字楼工作下一步应该有一个非常好的基础。
我们认为所谓的低碳建筑概念，有两个含义。一个是指在建筑材料与设备制造施工建造，和公共建筑物使用的整个生命周期内减少能源使用，最重要是提高能效，降低二氧化碳的排放。另外一个就是在施工过程中采用对环境友好的技术和材料，节省材料，目的是减少对环境的污染。我们认为，推动公共建筑，包括写字楼行业减碳评估体系，还有绿色写字楼标准的工作，需要注意三个结合。
第一，标准制定要和房地产开发企业商业利益相结合，从整个成本核算体系来看，绿色建筑必须在可持续发展方面表现良好，也就是说绿色建筑要控制成本，并且能够提升开发商的品牌形象和商业利益，如果只考虑绿色低碳，而没有可预见的商业利益，开发商往往不会为一个行业标准来买单。我们建议需要探索建立绿色建筑，包括奖励三项资金，在招标政策和资金补贴方面给予一定的奖励和优惠，这可能要和政府方面有一些呼吁。
第二，低碳写字楼标准要和目前写字楼市场现状相结合。北京目前写字楼总数在2500家左右，中档写字楼占了70%，绿色低碳标准也要考虑中档写字楼实际情况，让他们参与进来，通过改造达到一定绿色减排目标。所以，建议标准制定要分开层级。
第三，绿色写字楼标准制定要和最终使用者，即企业用户相结合。在写字楼结构设计、建筑材料、使用寿命上要充分考虑到最终用户日常办公行为、方式和建筑技术系统是否匹配，是否实用和人性化。上个月，我们曾经在网上做过一次网络调查，400名网友参与，调查显示在相同条件下绿色低碳写字楼获得了更多企业用户欢迎，数据接近90%。更重要的是这90%中70%的用户选择了接受10%以内，也就是因为绿色和减碳所产生成本的溢价。因此，我们建议绿色减排目标要和实际企业用户目标和一系列利益相关者的目标成为一个和谐整体。
大家对写字楼信息网都有一些了解。明年，我们会利用目前五大服务体系，包括资讯体系、导购体系、数据体系、互动体系、品牌服务体系与政府主管部门、行业协会、房地产开发企业、金融机构、顾问机构在明年共同倡导低碳建筑和绿色办公，以强烈社会责任感推动中国写字楼行业低碳、绿色化进程。同时，也推动全行业的可持续发展。谢谢大家！
主持人】：刘总给了我们一个很有意思的概念，他把客户作为行业利益相关者。这是很好的提法。
接下来我们请出北京万通时尚置业有限公司总经理王莹女士介绍一下万通中心对于绿色写字楼方面的实践经验。有请！
王莹】：首先我代表北京万通地产和万通中心欢迎大家来参加2009绿色写字楼高峰论坛。大家都知道，万通地产是从2008年开始就以绿色公司企业公民为主题，推出自己的绿色公司概念，我们把建立一个符合国际规范的绿色公司作为公司发展的长期概念。
绿色在万通是一个动态的绿色，不仅是绿色节能环保，还有对社会、企业、个人的责任的绿色，还有包括对产品标准，绿色施工管理，绿色供应商管理，绿色市场营销的绿色概念。2008年经过董事会批准，我们决定每一年以万通地产税后利润0.5%作为万通公益基金会的捐款，这笔钱用于万通公益基金会，很大一部分用在绿色节能环保探究和项目具体实施上。万通公益基金会从2008年到现在已经做了一些具体的项目，包括社区垃圾探索项目、参与生态社区示范项目、什刹海社区改善项目、生态社区建设综合试点项目、参与式绿色办公室行动项目等。
除了公益基金会，在万通还有专门的产品研发中心、设计中心、工程管理中心、成本控制中心，还有其他各个项目都在执行着万通地产绿色设计的策略，我们分成商业和住宅两部分。商品住宅是以生态家园、绿色都市公寓为主；商业运营是以万通中心为核心产品，做低能耗城市综合体的设计策略。这里我列出了绿色设计策略是因地制宜、就地取材、合理设计、适当技术应用，我们有以下的设计理念。具体除了这一年万通地产的工作之外，还有一个五年绿色工作规划目标。在这一年中，我们做了一个万通绿色原型屋，万通天津中新生态项目规划和设计。这里简单把我们五年计划的指标列在这里。开发总量预计1000万平方米，按绿色万通策略实施效果预计，项目可节约电15.3亿千瓦，居住建筑可节煤约70.56万吨，合计相当于减少二氧化碳排放总量约244.55万吨。这是我们五年规划的目标。
在万通地产绿色策略指导方针下，万通中心是一个有近12万平忙米写字楼项目，一共有ABCD4座。D座是从去年7月份开始由我们自己持有经营。我们从去年9月26日开始做的中介发布会，截止到现在出租率接近80%，同时在这一年终，从人员能力导向培训、管理和绿色办公行动中，我们做了一些事情。这是我们现在正在做的以及未来一年还要继续做的事情。
大家都知道LEED认证标准。大家都是经营写字楼项目的，其他和我们的住宅在开发和设计相关方面。这里有一个既有建筑的认证标准。我们的产品研发中心和工程管理中心有着一个评定说明，在LEED评定标准是可持续发展场地26分，节水管理14分，能源与环境35分，材料和资源10分，室内环境质量15分，运营创新6分，地区优先4分，一共100分。我们的产品研发中心将根据评定标准做一些探究和研究，以及决定做一些改造工作。这是我们现在和未来在做的事情。
这里还有一个博玛的认证机构。万通不光是环保和节能，而且在人文和节能管理都在做一些工作。我们和博玛认证机构也有一些沟通。大家都知道博玛是关注写字楼物业管理以及舒适度和满意度的认证公司，我们也会按照它的指标（156分），包括了办公楼检查、办公楼维护、运转、业主满意度、业主居住者、社区关系、办公楼便利设施、能源管理、办公楼可答性、应急准备、办公类人员培训、环境管理、技术、社区服务进行探究，甚至增加我们的培训，看看我们是否真的能够达到国际认证标准的认证和奖励。
这张照片是我们经过了四个月时间大家进行沟通，于2009年9月2日做了一个万通中心绿色办公楼行动的开幕式。在这中间由万通中心的万通时尚置业和地球村、万通鼎安国际物业管理公司做支持，目前我们ABCD加起来一共有5000多客户，我们获得了客户大力支持，他们对我们也有很多工作上的配合。这个行动不是一个空的口号，而是从今年9月2日一直延续到2010年6月31日的，跨度有9个月的时间。计划中包括一纸回收、垃圾分类和减量、办公节电、为未来降温、健康办公、绿色办公室打造、换客集中营、绿色资源基金和绿色课堂的具体实施，接近每个星期和每个月在我们办公楼里都有这样一些具体的行动。
除此之外在今年6月份工程管理中心就开始为我们做以下几方面的探究工作：包括空调系统的冰蓄冷改造，空调主机、循环泵变频控制改造、空调采暖系统分区控制改造、照明节能灯具改造、公共区域照明太阳能光伏电池蓄能改造，以及扶梯节能改造和地下车库电能源改造，这些有的开始实施了，有的在工程管理中心做探究。这些工作也得到了北京CBD管委会的支持和认可，现在我们也在向他们申请改造的费用，CBD管委会对节能改造和减碳工作都给予了很大的支持，我们公司和他们有一些合作和费用申请，他们也给我们很大的支持。
这张图是一个园林改造图。我们这个楼已经是成型的楼，但是根据我们资产管理和绿色办公楼的方向，在成熟楼以后，我们根据客户需求和市场需求，还在做一个改造。这也是由我们的工程管理中心、设计中心和我们合作，为了加大园林面积，加大人员到这个楼的可达性和可视性的感觉，我们有这样一个改造。相信在改造以后，万通中心在我们的客户心目中能够体现出客户重要性，以及我们商业性写字楼经营管理的专业性。在12月25日左右，我们的写字楼园区亮灯就会亮起来。
这个楼是我们的屋顶绿化，这不是一个很新的课题。因为在万通中心ABCD四座中间有一个环形屋屋顶，之前有一些机房和零散的设施在上面，为了配合我们的绿色和节能环保、保温，我们从今年的5、6月份开始和我们的产品研发中心和设计中心研究，对这2488平方米进行了承重、保温、防水的探究。在11月15日，我们的设计方案已经出台，于明年3月份将会用30天的时间实施动工。
以上是万通中心和万通地产在绿色环保节能方面的一年来的工作，希望大家多给一些宝贵意见。谢谢大家！
主持人】：感谢王总的精彩演讲。在这里宣布一个好消息，万通中心已经成为了全经联写字楼专业委员会的法人会员，将和我们其他委员会机构，以及专家同仁共同推进制定中国写字楼产品与服务标准的这项工作。这项工作应该是意义深远的一件事情。
接下来两位演讲嘉宾都是写字楼项目操盘手，他们要和我们分享实际工作中的宝贵经验。首先有请九里地产机构，鄂尔多斯普泰房地产开发公司副总经理李久军先生演讲，演讲题目：绿色建筑操作实务。
李久军】：非常感谢万通地产公司以及全经联杨乐渝秘书长给我们这次机会。各位朋友，特别是地产界专业人士一起交流这个问题，我认为非常荣幸。现在我们讲绿色建筑，时髦一点的说法是低碳建筑，这是非常有意义的一个话题。
我国目前已经有一个《绿色建筑标准》，我在网上搜了一下，这个标准是2005年10月17日发布的征求意见稿。当时是国务院要做节约型社会所做的《绿色建筑标准》，这个标准出台是在2006年6颁布的。当时我做的项目社会各界也给了很大的支持和反响，当时我参加了一个大学生建筑文化节，发布了一个绿色倡议书。但是后来这件事情慢慢在很多企业中没有很好的推开，也没有像绿色标准推广的那么普遍。在今天我们大的现实环境下重新提这个话题是非常重要的。
今天我谈几个想法和大家交流，也可能我的想法自身都是矛盾的，大家不要见怪。
第一，节能是好事，但是要标准化、要规范。很多项目都会说自己是节能的项目，很多设计师也会把自己的作品节能理念提出来，一提出来就会很受欢迎。图上显示这个项目是我在2003年左右做的项目。我今天的题目是操作实务，我就给大家讲这个具体的案例。
当时我们做了北京市第一个双层玻璃幕墙写字楼。这是德国当时一个大牌设计师画的双层幕墙结构。假设这是夏天，屋内的冷空气能够通过两个红色双层玻璃幕墙、和通风口排出去，因为有双层玻璃幕墙阻隔，在办公室中不会感到玻璃很热，也没有热辐射，因为玻璃墙和外界之间是与室内温度相同的空气。当时我们推广了八个字“保温、隔热、节能、降噪”。两层幕墙肯定保温，两层幕墙中间加了空气肯定也隔热，节能我们之后探讨一下，降噪肯定也降噪了，一般家庭安装两层窗户就听不到外面的噪音了。这个项目早已经建完投入使用了。
这里面有一个问题，这是我们在建设过程中拍摄的工程照片，我们想把热风吸走的是什么工具呢？是一个粗的管道，把它安在屋顶的天花板中，每个空都是一个抽风的管道。但是，这些孔基本上是6-8个孔配一台抽风机。大家刚才看到那个设计，它可以通过这个设备把屋内污浊的空气抽出去，让两层玻璃幕墙间形成负压，差不多有一公分左右的缝隙，空气可以循环起来，想得当然是非常好了。怎么实现呢？就用刚才这个东西实现。那么我想给大家开一个玩笑，我们让杨乐渝主任拿10根烟卷刁在嘴上一起吸，看能够着几根。所以，运行起来的结果是这个楼一年四季就必须要开吹风机，这个楼是一个不能开窗的玻璃幕墙楼。第二，即使在夏天外边很热的时候，屋内要超大量的冷气才能舒服，因为有很多口抽不了风。夏天还好办，夏天屋内是大量喷冷气的，但是冬天很难受，客户在冬天给我打电话说请我蒸桑拿，因为这个楼在冬天朝南的方向双层玻璃幕墙照射进来很强烈的阳光，而冬天这个空气管网喷的是热风，屋内是热风，外面又阳光普照，不蒸桑拿才怪。当时在设计时，我们就向设计师提出这个问题了，设计师就在每个幕墙下边边沿的位置，每四个单元有一个开启扇，宽度相当于一个帆板，是一个窗纱，外面的风通过这个拐弯以后进入空气中，到了冬天这个帆板就成为了一个救星。但是只有坐在这个幕墙旁边的同事才能感到习习凉风吹进来。这个建筑，保温隔热解决了，节能没有做到，这么好的设计，节能没有做到，物业无法给我们计算运行当中的节能率，因为一年到头都要开风机，而且它开不了窗户，无法实现自然通风。即使是刚才说的小帆板，也是每隔四个单元才能进来一丝风。所以，当时我们问他保温降噪能够达到什么样的量化指标，保温能保多少？隔热能隔多少？这个东西因为是设计师吃螃蟹的，没有一个标准数据，所以到最后形成这么一个结果。
所以，这是我的观点，节能是好事，但是一定要有规范和标准化。如果有规范和标准，设计师拿出这个设计以后，我们就可以拿着标准对照，合格就实施，不合格就改进。同样是这个设计师事务所，在北京做第二个项目，他就把侧开窗非常重视。这个侧开窗从窗外到室内是互通的，开着窗就能有风进到户内，但是这个侧开窗向里开宽度60公分，也就是靠着幕墙60公分以内不能安装固定家具，这样无法出租这个房子。相当于这个大楼缩了一圈，只能有一些临时的活动性的家具，那么这样做完了，项目已经投入使用了，是北京市公认的使用率很低的建筑。第三个建筑正在盖，这是双层幕墙的节能图。册窗改为了30公分，这就解决了开窗和通风的问题。但是现在还是没有施工出来，还不知道结果。
我想说的意思，节能永远是建筑师、开发商、设计师不断追求的目标，但是在行业没有标准的情况下，即使大家有很好的愿景，也会是一次次的实验。每一次的实验做的是设计师，但是做投资的是开发商。所以，呼唤标准尽快制定出来，否则今天做了一个试探性的建筑，做了一个吃螃蟹的建筑，像刚才给大家讲的两个例子肠子都悔青了。这是我们第一个话题，我和大家交流的所谓的节能是好事，但是希望标准化和规范化。
第二评价体系的影响力。
勿庸置疑全球最有影响力，推广做得最好的就是认证，分为五大软件体系。目前，北京能够通建筑认证或者是预认证的只有十多个项目。为什么美国这个标准做得最好，影响力最大呢？我认为，第一的认证推广做得非常好，它实际上是一个系统化的工程。我们到美国出差见到美国的设计师时，他们拿出来的名片，除了自己公司的名字后面还注上了一，设计师以自己作的会员为荣。他们已经把这个作为自己工作的一个方式。那么试问我国的设计师是否把节能当做自己的工作看待。第二，它能够在全球推广开来是因为美国地广人稀，在地理上它和我国有很多相似的地方，所以，它提出的标准，在很多国家都可以实现。英国为什么没有实现，因为英国的标准就是自己的标准，按照他们国内的现状，人员材料土壤和水土保持来做的衡量，其他国家很难实现。所以，这两个大的原因使得能够推开。
这个系统很完善，好处除了我刚才讲的那一点，它还面面俱到。刚才张总讲到我们国家提出很多计算公式在量化这个东西，推出时就有很多量化的标准，另外它还提出了很多工具和软件，利用这些工具和软件能够把建筑得出一个结论。这些方面都是值得我们借鉴的方面，因为这个标准确实很好用，量化、标准又有公式。
在这个基础上评价体系也非常完善。它有各个方面，每个方面占多少分都比较完善，体系非常好。但是，我说两点个人看法。认证目前在国内基本上都是靠中介来完成的，所谓顾问公司，他们到美国跑资格然后来中国做服务。中国人比较聪明，有一个策略的问题，就是有一些分一定能够得到，有一些分通过努力可以达到。比如说大楼要做无烟的，你可以在楼外设计一个区域，如果楼里的人到这个区域抽烟就可以通过。至少认证之初是很严格的，在认证以后执行上有一些区别。这是我评价L标准的一些看法。
标准友好有坏，好处是开发商通过策略的执行和分析，不得不回到LEED的规范中来，比如说要求屋顶就是不能高反射，那么你是做低反射涂料还是屋顶绿化都要做，做了就可以达到节能减排标准了，这是良性循环。还有一种是有些能够凑合的。
标准我们也应该一分为二的看。但是L认证成为一个市场的标准肯定是一个好事。眼前似乎看起来获得LEED项目认证的标准不多，它作为一个社会责任怎么变成市场推广楼的卖点呢？大家这个弯绕不过来，但是当大家都想做这个认证时，这个标准也就推广起来了，这也是一件好事情。
第二，我对LEED认证也有一点隐忧。现在的认证要求建筑商把所有的数据送到美国认证，我们从战略来考虑，轻松一点说，美国人对我们这边有什么楼都门清。将来如果有什么事的话，从国家安全角度考虑也是一个问题。在这个意义上呼唤国内自己的标准出来，这里面又要节能减排，又要考虑安全和方方面面的东西，肯定我们需要有各方面的标准出台。
第三，二、三线城市环保建筑。其实，论坛的号召稿中提出了二、三线城市的环保的问题，大家对二三线学大城市建高端写字楼，包括建高端商务建筑的一些担忧，这确实是一个问题。因为二三线城的发展现状，包括高端商务建筑的发展历程，恰恰被北京和上海要晚一些。但是这里有一个现实问题，他们也不太可能把北京、上海出台的最高端的写字楼搬过去，因为这些写字楼需要成本、设计。如果拿很高的成本来放到二三线城市，对应他们的租赁价格，这是开发商无法接受的。同样的楼放在不同的地方，如果投资回报相同，收到的收益是不一样的。
节能减排不见得就是花钱的事，有很多设备供应商、做空调和做系统的，可能如果我们在这上面有一个很好的标准和认证指标，我们就不是维社会优化论了。我们不能进入另外一个怪圈，为了绿色多花钱，这可能是一个问题，所以现在我们还没有更多的人研究这个事情。我们要联合国家的实际需求，也呼唤有一些新的建筑。
这个项目是鄂尔多斯最重要的一个综合建筑群，我的想法是想把这个项目做成当地一个绿色权，我们初步也会考虑引入LEED认证的事情，如果有更好的标准我们愿意解除合学习。这一版是设计的图纸。以后有什么操作上的失误，希望杨秘书长能够和我们一起交流。谢谢大家！
主持人】：谢谢李总。接下来的演讲嘉宾是来自华润置地（北京）股份有限公司市场总监唐瑶女士，演讲主题：节能理念在凤凰置地广场的实际应用。
唐瑶】：华润置地在节能环保上一直很重视，我们的红山在绿色理念方面投入了很多的精力，也受到了业主们的好评。今天是写字楼高峰论坛，所以介绍一下凤凰广场。
凤凰广场一期已经入住了，我们是去年年底开始推广，今年9月份加楼，现在已经达到了80%的出租率。刚才我在听张雪舟院长的发言结尾提到了写字楼公共建筑在节能方面的几大方向，其中他提到有空调系统、电力系统，这两大块的确是在写字楼领域能耗比重占最大的两部分。另外我补充一块，建筑的外围结构。今天关于我们的凤凰置地广场的节能理念的利用主要分三个部分来讲。第一部分外围结构。第二部分空调排水系统。第三部分是电的方面。这三大方面解决好了，公共建筑的节能产品贯彻会非常到位。
第一，介绍一下我们在建筑外围环境的做法。
最重要的是玻璃幕墙。玻璃幕墙做得怎样，对节能是很重要的一个部分。大家现在都知道中空玻璃，这已经是每个写字楼的标配了。我们了解到北京的中空玻璃，95%以上都是用单银中空玻璃，凤凰置地广场用的是双银的中空玻璃。我们知道遮阳系数问保温起到了决定性的因素。我们经过和厂家反复比较，发现了单银的中控玻璃质量系数达到了0.48，可是我们用的双银的中空玻璃，遮阳系数达到了0.25，这样使得外面的光能够更好的反射出去，这使得我们的玻璃幕墙在造价方面已经提升了20%。我们在做节能产品的时候发现节能不省钱，所以有些企业为什么没有节能方面的动力，它们也认为节能是一个好的事情，但是企业毕竟是以追求利润为导向的，而不是政府，政府在节能宣讲中应该起到主要作用，利用政策性引导使企业不但能够节能，也能够减钱。我们通过这样一系列的因素，能够达到我们节能的标准，但是在玻璃幕墙的造价上我们增加了20%。
其次，我们有加厚窗间墙、层间墙，屋面外围保温厚度，以降低传热系数。第三，提高保温幕墙的容重。我们是选择高密度保温延绵材料，在这一方面进行了加强。玻璃幕墙每个墙之间，层间墙，我们还有一米多高是没有玻璃布的，我们也增加层间保温的性能。增加围护结构实强使用面积。我们主要是以实墙为主，除了餐厅这一必须开窗的地方，很简单了，我们尽量减少玻璃幕墙的面积，在群访的部分，主要是采取的玻璃幕墙。
第二，在空调和给排水方面有八大项措施。第一，空调系统设回收装置，空调新风和派风进行热交换。第二，采用了冰蓄冷和蓄分系统，我们这个系统也是增加了造价。第三，商业部分空调吸附新风量的方式。第四，商业入口，自动可开启扇，于夜晚自然通风达到降温的目的。第五，办公楼部分，手机空调冷凝水作为冷却水补水。第六，酒店式公寓部分，采用机组来实现对节能的要求。第七，中水处理。第八，太阳能生活热水系统，辅助于市政热量。酒店中的热水消耗量特别大，它的热水目前我们也是采用太阳能的方式。因为每年都有一个检修的问题，所以每半年都要停几天，但是我们肯定是不能停的，在检修的时候是用辅助来进行的。如果遇到了连续的阴雨天，也采用辅助的方式。这个方式我们也增加了造价150万元。
以上这些措施是我们两年以前做的，我不是为了响应哥本哈根碳排放的呼吁来做的，我们也不像万通还在改造。华润置地作为一个企业公民的形象保持了一个里，我们都是在这几个方面加大投入的，是正在事实，而不是未来需要改进的说，当然我们未来也需要提到，要持续成熟的一个楼宇，需要有一个关于它的认证。以后我们作运行方面可能也要高度相当的指标。
第三，电的部分。全面采用节能光源。在车库、办公楼、走到利用楼宇自动定时，关闭我们的照明。在这些公共地段，车库、办公楼、走廊经常有的时候是更个办公室空间没有人使用，或者是有一个时间高峰期比较多，但是大部分时间人不是住宅这一方面使用很多的。我们利用它的这个利用来感应人是否存在，来开启照明。
我们的写字楼据我所知，在北京还没有这样做的。我们的写字楼分为六个单元，六个单元都要设一个自动控制的点，这个点就是来设定公共空间的温度的。我们经常看到夏天办公穿西服的人很多，我甚至很啊，因为我在家里中心工作过七年，开着空调，开着窗户抽眼。我们在这一方面也是在周期区里了，它把温度调到20倍你也没法控制。所以在楼宇中，每个单元做了六个点来监控单元的温度控制，我们对温度希望他们能够在温度上有一个挑战。我们不一定希望他们达到政府要求的26现在客户的环保节能理念越来越强了，之前他们说20度绝对要达到20度，现在我们通过自身的影响力带动他们，通过一些各种各样的行动引导他们，让他们在节能方面也能够做出一些表扬。作为我们业主也是通过这个采取一些实际情况。
第四，制冷机、冷却感、风扇采用变频性控制。
第五，采用变频给水系统等。
第六，采用无人使用延迟使用功能。
一共三大部分，每个部分有这么几个点，这就是我们凤凰置地广场对节能领域的具体应用，希望对大家有一些提法，也希望和各位开发商朋友能够进一步的交流。谢谢！
主持人】：下面我们请出世邦魏理仕北京分公司总经理尹宝军先生给我们介绍一下国际写字楼的发展状况，他的演讲题目是：国际羽国内绿色写字楼标准的现状
尹宝军】：各位专家大家下午好！非常感谢杨总、王总带给我这样的机会和大家交流。在我来之前也做了一些调整，我们今天主要讲一下绿色建筑话题。
我们和美国的世界绿色建筑委员会一起合作，一直在推广LEED认证。我们有必要和大家一起把最近几年我们在可持续发展、绿色环保的推广情况，以及实际项目上的一些做法、经验和大家做一个分享。
商用建筑大家都谈到了，商用建筑的一些能源消耗排放水平。这是根据世界绿色建筑委员会提供的一些数据，消耗量占总量的17%，新木材砍伐量的25%，排放二氧化碳占总排放的33%，能源消耗量占30-40%，自然资源消耗量是40-50%。我们对绿色建筑业做了一些定义和实际的探讨，可持续建筑包括的方面：努力增加能源、水和原材料等资源使用效率，同时通过改进建筑的选址、设计、建设、运行、维护和拆除来减少其对人类健康和环境的影响。
大家讲了很多不同的评估体系。这是LEED，现在在全球推广最多的体系。还有包括英国、日本、欧洲、澳大利亚、新西兰等不同地区有不同的体系，我们非常支持中国在目前的状态下，要有一个自己的认证体系。目前在做体系的都是一些发达国家和地区的体系。世邦魏理仕因为是在美国，所以我们对美国的绿色环保和体系方面做了一些承诺，这主要是包括将在2010年实现碳中和的目标。世邦魏理仕将在其全球管理的20亿平方英尺建筑空间内，协助客户实施能源效率计划。世邦魏理仕因其在温室气体减排方面出色的能源管理，被美国环保署评为2008年的能源之星年度合作伙伴。世邦魏理仕宣布与美国绿色建筑委员会合作，争取为150座建筑获得认证。
我们讲一下实际应用的情况。我们北京办公室是去年7月份搬过去的，之前的设计我也参与很多，我是2007年来北京部门的。当时赶上了我们办公室的搬迁，这里有一些设计体会和大家分享。我们的办公室在世纪财富中心，我们的办公室是LEED办公室，在设计之初我们就考虑有关参数要符合L标准，最终结果是我们通过认证拿到认证，这也包括当时我们办公室很多工程师和第三方合作团队的支持。目前我们在北京的项目管理团队中有三个人，都认证，他们都通过了考试。
绿色环保概念的应用包含很多不同层面。包括再生材料应用；如何使用当地材料减少运输，因为运输也会有能源消耗；低排放材料的使用；木材使用；LED射灯也都需要一些低功率的；水也是比较大的一个方面；通风和空调的情况；移动感应器；可控空调区如何联通起来；如果采用白天的日光，如何和室内灯光进行配合，有一个自动感应系统；在旧家具再利用上也做了很多考虑；这样有效节省了成本，也提倡了再利用和循环利用的方针。也包括选址和低排放的油漆和装饰面等等。
第一，可持续选标准对一个办公楼所在的地址会做一些比较细的选址的考量，包括周边餐饮提供的设施，包括超市，可购物场所离楼的远近，包括公共汽车站的数量，银行。绿色屋顶，一方面是太阳能并且上面是可以呼吸的，有绿色植被。
第二，水。雨水怎么处理，自然灌溉园林，水龙头节流问题，如何使用海水和循环水。
第三，能源和空气。传统建筑消耗大量能源，浪费严重。我们通过三层玻璃幕墙有效的保温，同时让外面的阳光能够获得反射。照明系统也安装了自动感应器，当亮度到一定程度时，室内灯光会自动关闭。
第四，这是我们办公室设计的平面图。距离窗户最远的同事，他的仰角我们都要考虑到自然光采用的情况。所以，当时对写字楼的进深，工作台播放和工作区域的规划上，我们都做了很多的尝试。
第五，装修中遇到的一些问题，现场操作中我们都要获得LEED认证的要求，包括现场的清洁维护和降尘降噪。
第六，材料和资源。我们的前台是非常有中国风格的前台，这些都是用建筑逻辑和碎砖建造的。我们还利用了竹子做地板，这是属于可再生的建筑材料。我们幕墙上的中国地图，使用的是纸筒，这都是可以回收回来的。我们在建筑材料中尽量采用可再生能源，以减少对能源的消耗。
综合起来看，绿色建筑根本原则是在建筑管理上，这一方面需要比较大的控制。我们也得出经验，一定要将环境问题放入建筑运行和管理中，还要减少建筑周期对周边的影响。这里有几个关键点。能源和垃圾使用的关键点，目前在物业管理的几个项目上，应该是具有LEED标准的项目。我们的项目管理团队都进行过相关培训，特别是在能源使用和垃圾处理上，我们都做了不少工作。还有不断进行调试，在我们项目运行前就做了很多工作，一方面是做理论上的计算，另外在实际操控方面也不断进行尝试，合理有效的控制相关的水电气。
采购上执行非常严谨。我们有一个采购委员会，入围的采购商都要有第三方的环保认证才有可能进入我们的系统中。我们在每个月、每周、每天都对数据进行录入，这样在第二年的时候，我们就知道标准值是什么，在标准值的情况下，我们再去节能就有一个标准了。这是能够要求我们每个项目怎样能够在下一年达到新的标准。这里我们有一个比较细和完善的体系在做。
我们期望下一次绿色论坛能够开到我们现场去，我们都可以在现场里和我们的物业管理团队进行交流。希望我们不断推广这些概念，希望开发商、设计方和用户，都能够关注这一点。谢谢大家！
主持人】：感谢尹总。接下来有请全球企业房地资产与设施管理学会中国区副会长卢志华先生演讲，演讲题目是制定中国的绿色写字楼标准有利于与国际投资接轨。
卢志华】：刚才几位专家都在技术方面详细的阐述了绿色标准，我准备的比较宏观，和他们可能有一个错位。
我准备的宏观数据和这两天炒作比较热的哥本哈根会议以及中国和美国博弈之间的一些情况，给大家一些内幕的消息，让大家了解一下中国处在什么样比较困难的位置，不容乐观，中国也要采取一种积极应对的方法。顺便结合国际房产投资以及跨国公司在世界各个地区运作有关绿色建筑的思路。
主要介绍一下中国经济的发展趋势以及在世界的地位，以及中国经济恢复性指标、城市化进程，从现在到后40年房地产的预测，中国能耗需求与趋势，减排的技术与成本分析，跨国企业案例分析。
中国在过去10-30年间翻两倍的时间段，从以前的5年多，到7、8年，又缩回到7、8年的过程。中国总量在世界的排位很快将超过日本，有可能在今年年底和明年年初。中国和日本、美国在2025年的时候，中国GDP总量会超过美国。
左边这个图介绍了中国三个成分，消费、投资和进出口。2009年进出口回落，绿色的部分是政府资金流向市场，把拉上来了，但是明年可能不会这么做了，所以政府现在在12月初的经济会议上通过的政策主要是要促进消费。
中国出口和进口现在还是比较好，中国GDP大概有百分之十几都靠出口。让中国近期马上离开百分之十几这是比较难的，如果恢复到2006、2007年正常出口的话会非常好。中国CPI指数，可以看出经济也是起来了。PPI指数也有强劲的增长。从土地销售和开发数字，建筑已经竣工和销售的数字来看，上几个月销售已经达到了2006年以来最高位。中国房地产建筑和钢材累计复苏，说明了建筑对钢材和一系列的金属需求在往上涨，这说明了有色金属需求量非常大，是受房地产业的推动。房地产价格和土地价格从2006年起来了，中央已经控制了各银行的贷款，表面上没有明确说，但是实际已经在说了，今年的贷款额度用完了，开始在为明年做准备，明年贷款也不会在第一季度出很多，第二季度可能会出来一些，国家虽然有10倍的流动性，但是已经意识到高流动性对未来经济结构调整带来的一些隐患和资产泡沫。
下面谈谈城市化进程和房地产趋势。
中国总量会在2025年-2030年超过美国，但是始终中国人均还是和美国相差非常远，这也是哥本哈根上的一个重要分歧点。1975年-2005年中国城市化从17%达到40%，开始比较慢，但是在2005年以后会比较快。从2005年-2050年相当于现在城市中居住的一倍的人都会搬入中国城市。2005年在中国境内迁徙的流动人口数也是非常大的。现在中央要对中小城市进行投资，避免使得一二线城市过于庞大和拥挤。
中国未来40年房地产走势。
（图）这里介绍的是房地产未来40年销售总量的趋势。一线城市已经达到了销售总量的高峰，像北京五环之内现在已经没有地方了，该买的已经买了，不买的可能是买不起，大的格局已经定了，表明了这个高峰在前面。二线城市的高峰可能在十一五。三线可能错三个五年，四线可能会错五个五年。
图）这里讲的是一线二线三线四线城市人均和房地产价格对比，北京和上海的房地产价格在往上走，去掉因素以后的实际价格。
中国人口迁移造成了中国现在面临的一些问题。这里面讲了中国对石油以及天然气的需求。美国在打伊拉克之前，当时流传说美国政府非常慌，一定要抢在中国政府之前控制石油来源。美国觉得世界石油将来都会被中国用掉，所以就在控制源头，当时打伊拉克主要是因为这个原因。中国现在就像一个庞大的巨人突然起来，把大家的饭都给吃了。哥本哈根主要设一个会议是为了遏制中国，别的都越吃越少，但是中国越吃越多，把这些能源都吃掉了。中国在前七年时间里水资源使用得非常多，不知道以后20、30年会是什么样的情况。
图）比较一下中国和美国在全球消耗世界上的资源（蓝色代表中国，橘色是美国，其他所有国家是浅黄色）
图）中国有色金属矿石产量占世界比。现在在世界上所有占市场交易的有色金属和贵金属，都是中国人在挖，在卖，在用，别的国家都不挖。因为别的国家都有法律障碍，使他们挖不了，并不是美国资本家不想挖，并不是日本没有，而是国外法律限制了根本挖不了，就是因为中国法律最薄弱，成本最低。像硅现在才卖200元，铁矿石卖1000多元。所以，中国把大量自己的矿都给用了，我们挖了然后特便宜的卖给人家，资源都被用掉了。
做的一份报告。报告里介绍了中国减排潜力。中国如果不采取措施减排将是对世界污染最大的国家，美国全都加起来还没有中国多。我们再谈谈建筑，它在整个减排中是比较大的可操作的一个部分。
把所有在世界上已知的环保减排技术罗列出来。上半部分是成本，一立方二氧化碳气体减排成本，下半部分是减排潜力。房地产很多都在这块，住宅中的电器、空调、隔热、灯光。这可以为国家制定政策提供一些参考。
图）这里一个是成本，一个是对资本的要求。现在要改变农业以及水泥环保成本，房地产能够公布的这些就需要成本，前期投入比较高。往上的意思是说投入以后在减排中还有的成本。
在美国100强中都已经有了自己的减排目标，在世界500强中也有200多家有了自己的目标。
下面介绍几家跨国公司正在运作的绿色概念和绿色建筑。
的白皮书和减排目标。
（图）这块内容是美国人坚持让中国在哥本哈根上使用的一些方法。现在世界已经快塌了，我们这些人谁对世界影响最大，就要开展这样的行动。这里考虑的是绝对值，但是没有考虑其他东西。第二块内容是中国比较坚持的，因为中国使用的是人均方法来除以公司员工数、营业额、产品个数等。因为西方已经排放几十年了，已经过上了幸福生活，到了减排很低的时候，现在我们要过幸福生活你不让我们过，要让我们过消耗非常低的生活，所以中国政府现在不干。
这里主要谈的是，他们的全球公私要做减排，首先考虑中国是最大的生产耗能产品的，减排一定要从这里开始。这里还有一个规模效应，所以他们认为不管怎样都要从中国开始，所以中国企业会受到非常大的影响。Wal-Mart所有的供应商都被要求达到他们的标准，如果达不到就会出局，他们将形成一种壁垒。这是Wal-Mart对采购供应链的管理。他们会针对每一个环节仔细研究碳排放。
这是I企业社会责任与碳排放管理。他们把环保作为公司经营理念和社会责任，他们对各大企业和跨国公司调查，他们对社会责任认可比以前要高得多。从2004年到2008年，对社会责任和绿色的认可，右边是对具体的节能减排的一些重视程度认可。这是IBM对自身企业中各个环节，模块式的来一个个找指导性的东西。它把企业所有营运的过程像一个地图画出来，颜色最重的是碳排放和减排。IBM在碳排放已经做了17年工作。
图）微软企业公民，可持续发展的实践。在5、6年前微软已经有这样的一些标准了。
建筑占全球温室排放15%，城市，建筑物的二氧化碳排放量占到80%。这里是讲为什么要选择绿色建筑？主要是增加的的舒适度、提高员工雇佣保持期，保持员工身体健康和生产力，提升企业销售价值，提升企业重视社会责任的形象和成为负责任的社会公民，加快政府部门相关审批程序，降低楼宇营运环境等等。
着眼点应该从土地、水、能源、资源和原材料开始。目的是要保护巩固本地经济和社区。这是很重要的一块，因为中国如果不做的话就会被国外收碳排放税，将来如果不做就会出局。
所以，中国在未来10年到20年将是世界上最大的房地产市场，比美国大2倍、欧洲都大4倍。在中国目前做到绿色环保的楼宇只有1%，也就是说中国市场是巨大的。谢谢！
主持人】：下面有请全经联写字楼专业委员会发布2009绿色写字楼市场回顾和展望报告。
尹宝军】：经过全经联写字楼委员会共同努力，全经联在年末第一次对北京、上海、天津、大连等地区写字楼市场做了一次总结和明年的展望。报告已经做好了，在近期会发布出来，这里面包括了很多代理，我们的合作伙伴以及开发商提供的很多数据。其中包括几个大的板块，包括今年写字楼供应、租金、空置率和租金变化、写字楼经济情况，经济和写字楼发展的情况，以及未来几年的情况。包括今天论坛中涉及到的低碳环保在写字楼中的应用，特别是我们写字楼专业委员会委员在其中做的一些贡献。
同时，在最近一年中关于整个写字楼市场投资的变化，国外基金和国内基金对于写字楼市场的关注，和他们的一些成交情况，我们都在报告中已经指出。今年是第一次做这样一个整体的报告，所以希望抛砖引玉。在这次报告发布后，希望大家能够给我们一些意见，希望我们明年能够在更多的方面，市场拓展方面给我们一些意见。这次我们主要是包括了主要一线城市和大部分二线城市，对于一些新兴市场涉及不是很多，明年希望在这一方面能够成为我们的方向。同时，在总部经济、低碳和政府合作上，明年我们会保持更强的态势，希望能够通过我们的报告，能够给政府和开发商一些启发。希望有更多的合作。谢谢大家！